2015-04-22 03:45:26 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

出售房地產,報稅有撇步,豪宅按實價課稅,非豪宅如備妥買賣價格,按實際利得計算;否則按財產交易所得額標準申報,這樣才能輕鬆報稅。

在房地合一制施行之前,出售房地產的收益,只需就屬於房屋部分的交易利得,繳交所得稅。其中,出售「豪宅」以外的房屋,且無法舉證買賣價格時,可免遭實價課稅,但應按照財政部所訂的房產收益率,推計售屋利得報繳所得稅。

至於所謂「豪宅」,依據財政部的定義,指得是在台北市出售價逾7,000萬元、新北市6,000萬元,雙北以外縣市,出售超過4,000萬元的房產。這類房產交易利得,均需實價課稅,若僅有賣價,缺乏買進成本時,亦應按以下原則計算屬於房屋部分的交易利得繳稅:

房地總成交金額×[房屋評定現值÷(房屋評定現值+土地公告現值)]×15%=售屋所得額。

舉例來說,甲在台北市出售一棟1億元房產(房地總價),但未能出示買進成本。在計算甲的售屋所得時,甲需查明所售房屋及土地的公告價格。假設,房屋評定現值為1,000萬元,土地公告現值為4,000萬元,其房屋利得即是:

1億元×[1,000萬元÷(1,000萬元+4,000萬元)〕×15%=300 萬元。

當出售的房產不屬於「豪宅」時,申報售屋交易所得稅,即有兩種選擇。一是能夠出示買進及賣出價格者,可以按實際利得報繳所得稅。一般而言,賠本賣屋者,最好選擇以這種方式報稅,出售房產的損失,才可以扣減其他財產交易所得,減輕整體所得稅負擔。若當年度沒有其他財產交易所得時,也可以保留三年虧損抵稅權。

另一種申報選擇,則是採用財政部所訂定的財產交易所得額標準報稅。使用這種方式報稅者,前提需是「非豪宅」、「無法提出買進或賣出價格證明」。其中還要注意的是,台北市因對高級住宅另有規定,其財交所得額亦分成二級,即高級住宅按房屋評定現值的48%計算;其他則為42%。

再舉一例,乙在台北市出售一棟房產,實際賣價為5,000萬元,因非屬財政部所定義的「豪宅」,且乙無法舉證買進成本,可按財交所得額標準申報售屋利得。乙的房產位於台北市,符合高級住宅的認定範圍,因此乙所售房產的房屋評定現值假設為500萬元,其售屋利得即是240萬元(500萬元x 48%)。

圖/經濟日報提供

原文網址: http://udn.com/news/story/7243/852329-售屋所得-省稅撇步教戰   

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