2015-05-04 07:22:55 經濟日報 記者宋健生整理

■魏嘉銘 (台中市不動產開發公會理事長)

國有財產局標售4月20日台中市一中街401.72坪地上權住宅區土地,共吸引19封標單搶標,出價超過權利金底價達216%,最後以每坪171萬元創新價脫標,創下地上權標售以來最高紀錄。

土地是不動產最重要的「原料」,原料取得的價格直接影響房價變化。而國有土地公開標售,正是台灣房價高漲的「罪魁禍首」。平心而論,政府和地主,也正是這一波高房價的最大「獲利者」。

但是,政府相關單位不正視「土地」因素對於房價的重大影響,解決最根本的土地問題,卻一味「打房」,以加重賦稅和提高成本的方式,試圖讓房價下跌,這樣的做法真是令人費解。

從去年下半年起,繼奢侈稅之後,政府不斷透過央行選擇性信用管制、降低貸款成數、調漲非自用住宅稅率、土地公告現值調升等各種與不動產相關的「政策」與「手段」,試圖達到「打房」目的。

而巢運後,財政部更祭出「房地合一稅制改革」以實價交易課徵所得稅為方式,不斷釋出房地合一稅率各種版本,從初期與個人所得合併申報的45%,到現今35%至17%等。

政策的混沌不明與不確定性,讓購屋人抱持觀望和預期降價心態,使得市場「急凍」,終結了台灣不動產連續12年多頭格局。

然而,台灣房價高漲,與土地價格脫離不了關係。

以台中豪宅聚落七期發展為例,初期以1,000萬至2,000萬元別墅為主,吸引許多1992年出走中國大陸打拚的中部台商回台置產。當時,七期土地一坪僅三、四十萬元。

但是,2006年9月28日台中市政府公開標售新市政中心抵費地,以每坪128.5萬元成交,成交金額超越當時區域行情數倍,一夕間坐擁七期土地的地主,土地開價全部以此金額為基礎,自此啟動七期土地快速飛漲。

如今,七期土地每坪已高達300餘萬元,等於10年飆漲10倍之多,這樣的飆漲,與政府公開標售土地的政策,脫離不了關係。

政府持續打房,市場確實冷清不少,但是春節前,行政院公布房地合一輕稅版後,春節及228連續假期間來客量比年前超過二成。

但是,之後又因房地合一政策持續搖擺,使得整個市場急轉為「觀望」。

由此可見,市場並非無購屋需求,而是房市受「政策」因素影響,我相信,只要「房地合一」政策能夠塵埃落定,就是「利空出盡」之時。

台股在4月27日上午突破萬點大關,睽違15年終於再次見到「萬點」。整個市場多頭氣勢旺盛,股市價量齊揚。

隨著全球景氣動能好轉,國際貨幣寬鬆政策不變,而台灣土地價格並未鬆動,政府土地標售又屢創新高,加上政府不斷加重稅負、建商營建成本高漲、利率維持2%低水準的情況下,試問,房價有調降的空間嗎?

我認為,綜合景氣、資金行情及利率等因素來判斷,台灣房地產短期內並無大幅下挫的可能性。

現在整個不動產市場的冷淡,是因為政府政策操作的影響,而這一切只是在「蓄積能量」,等待房地合一政策明朗化後,便是爆發反彈時刻。

對自住和置產型購屋人來說,現在反而是最佳出手時機,因為選擇性多、議價空間較大。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5887/878033-房市降溫期...自住客出手良機        

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()