2015-05-10 15:49:32 經濟日報 記者郭及天整理

王應傑(東森房屋董事長)

去年全台建物買賣移轉棟數僅32萬598棟,創下2002年來最低紀錄,除了受到選舉變數的影響,主要關鍵因素是政府推動「房地合一」政策尚未定案,如各界對於稅率、長期優惠與自住認定等認知分歧,導致市場上投資客紛紛退場,自住客購屋觀望氣氛濃厚,現在買賣雙方對房市認知差異大,但也不代表房地產未必不能投資和買賣,重要的是要有所本。

房地合一稅制改革各界眾聲喧嘩,日前財政部傳出提出房地合一稅率將微調及長期優惠,來回應外界對於稅率偏低的疑慮。如新版房地合一稅制,提出未滿一年的不動產交易加重課稅、稅率調高為35%,持有未滿二年稅率為30%,持有二至十年稅率為17%。

依我所見,將稅率調高至35%似乎有點意氣用事,畢竟過去最高的年稅率就是營利事業所得稅,像是20多年前是35%,後來降到25%,現在再也沒有這樣高的稅率,因此要通過立法院這關,恐有困難。我還是傾向持有二年以上維持單一稅率較簡單明瞭,買賣一個月內就要繳稅,若併入綜所稅,等到隔年再追補稅率較為複雜。

關於自用住宅總價4,000萬元以下,則享有免稅優惠,我建議將自用住宅總價應往下調整,畢竟國人住宅自有率達87%,改革不應懲罰長期持有者,如名下只有一棟自住房屋,或是長期持有非為頻繁買賣套利的不動產,政府將儘量給予課稅優惠,不會受到新制增稅的影響。

至於不動產稅制改革應採分離或合併?我認為衝擊最小就是採取合併進行,在實價登錄後的房屋,可採取實價課稅,政府則只需要訂出稅率即可;而在實價登錄之前進行房地產買賣交易,就無價格可供參考,因此我建議政府可每半年依公告現值調整拉近與市價的差距,就能提高持有成本,達到租稅公平。

在房地合一政策動盪時機內,自住客要如何購屋呢?我建議自住客若擁有穩定的薪資,無須因為政府稅法改革而裹足不前,反而可以趁機進場挑屋。

由於過去房地產已經上漲多年,如今房價已達高點,未來房價走勢朝著緩跌情勢,房價下跌的時間恐會拉長,比如說,空屋率極高、上漲過快的區域,房價恐會下探回原形,不過在市場利率維持低檔狀況下,房價跌幅依舊不會超過三成。

在此時敏感的時機,自住客應避免選擇預售屋,因在市場反轉時,若建商資金周轉不靈,風險性相對也會提高。且也要小心蛋黃區點燈率不到三成的社區,因在房屋持有成本的提高,市中心賣不掉的豪宅產品,在市場的價位下修幅度恐也不小。

因此在房價回檔期間,購屋者應該要慎選物件,如在挑選房屋得找持有時間較長的物件、或者繼承而急分產的屋主,此類的買方相對比較好議價。

若想要買新成屋,建議可以找推案量較多的區域,因在房屋稅、地價稅和契稅調漲時,資金壓力負擔較大的屋主,就會將物件拋售,此時就是議價的好時機。

但還是要提醒民眾,在降價時間進場買屋,除了籌措足夠的自備款、也得留意貸款成數、利率等等,才能有機會挑選合適的降價屋。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5888/892743-專家論市/房市回檔期-選預售屋要謹慎

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