2015-05-10 15:28:19 聯合報 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛

全台3月買賣移轉棟數2萬2048戶,較去年同期衰退17.2%,創官方統計數據民國88年來同期新低,而六大都會區4月更較去年同期衰退19.8%。如果照第1季全台量縮18.6%趨勢發展下去,今年全年恐怕跌破30萬,甚至直逼90年25.9萬低量。房事329檔期該來的春燕、喜鵲沒出現,反倒蹦出了烏鴉。

政策打房,從央行不斷限縮貸款條件,到奢侈稅、囤房稅上路,再加上去年開始的房屋稅、售屋財交稅雙漲議題,以及懸而未決還頻頻呼籲稅率加碼的房地合一實價課稅,都讓市場猶豫又憂鬱。 

全台3月買賣移轉棟數2萬2048戶,較去年同期衰退17.2%,創官方統計數據民國88年來同期新低,而六大都會區4月更較去年同期衰退19.8%。 圖/報系資料照

升息壓力隱而未現,更讓買賣雙方各執一端。屋主認為升息還是假議題,不用擔心,但買方卻認為一旦購入,房貸利息將從最低點,一路上調,多空看法兩極,因此價格認知再被擴大,交易量更形膠著。然而,現階段價格不跌,並不代表價格有支撐,從交易狀況來看,交易時間拉長、交易量驟減,都指涉「有行無市」的危機將隨時引爆。

房市轉向「買方市場」,有意售屋的屋主應該對政策、時局有新體認,以免發生「溫水煮青蛙」的困境。

首先,財產交易所得稅計算方式已與過去大不同,不再以建物評定現值作為唯一依據,而是以出售的實價作為稅基計算,需要大額補稅的狀況激增。

舉例來說,過去賣一棟台北市3000萬元、評定現值300萬元的住宅,除了課土增稅之外,不管取得成本是多少,都認定建物出售的財交稅,是用300萬元乘以42%,即126萬元作為售屋所得,再併入個人所得計算。

但現在核實課稅多以公告現值與評定現值的房地比作為計算,若獲利1000萬元,房地比為3:7,則售屋所得一下就從126萬元激增到300萬元,稅基、稅率都上調。

未來房地合一更直接把1000萬元作為售屋所得,不再分拆房地比,稅額勢必倍數增加。而後續房屋稅的標準價格,如果按立法院研議,可年年調整,老屋加稅又同步實施,將進一步加重持有成本。房產輕稅的投資節稅誘因,逐步遞減,應及早規劃。

另一方面,回顧過去近20年的選舉景氣周期,似乎股房雙修已成常態。去年底地方選舉的震撼教育,已經預演了明年初總統、國會大選的衝擊。因此,要體認到不管選舉結果如何,政經環境都需要一段時間修復、調整,重大財經政策體停擺、轉向,更是難以避免,投資氣氛不會因為選舉活動結束而撥雲見日。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5887/892313    

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