2015年05月23日 04:10工商時報 記者/台北報導

營建族群最新財務預估值
營建族群最新財務預估值

巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明昨(22)日指出,台灣房市已進入「政治冰河期」,未來18個月政策不確定性將衝擊大台北地區房價下跌5%至15%,其中又以台北市的豪宅,及新北市的新莊、林口、淡水等地區會面臨較大降價壓力。

葉昌明因而將華固(2548)、遠雄(5522)、冠德(2520)等3檔個股投資評等均調降至「中立」,合理股價預估值分別調降至69.9、38.8、24.6元,非科技族群較看好南亞(1303)與統一(1216)。 

不過,葉昌明認為,冠德、華固、遠雄2014年現金收益率分別達8.1%、7.8%、10.1%,2015年也有5.2%、7.2%、6.2%,對股價下檔應可構成支撐。

葉昌明指出,與中國4月起紛紛祭出寬鬆政策不同的是,台灣政府在下列兩項因素考量下,房市政策將會轉趨嚴格:

一、接下來的選舉將使得政治人物制定有利於中低收入選民的房市政策;

二、政府無法提供年輕族群足夠的公共住宅;儘管台北市的換屋需求仍在,但投資需求預期未來兩年都不會好。

受到政府利空政策影響,去年房市交易量創下近12年來新低、且大台北地區房價約下滑3%至5%,葉昌明認為,受到下列兩項因素影響,未來18個月房價預計還會再跌5%至15%:一、需求展望依舊欠佳;二、央行自明年起將展開新一輪升息週期。

根據葉昌明的評估,台北市的豪宅(因房屋稅大幅調高)及新北市的新莊、林口、淡水等地區(供給明顯過剩),在房價上會面臨較大下修壓力。

葉昌明指出,新版資本利得稅制不但會衝擊房市需求,且會增加建商所得稅率;更甚者,房市景氣從去年開始丕變,後年起建商獲利能見度將降低,考量到房價走跌、銷售表現欠佳、稅率假設值拉高等因素,將建商淨資產價值(NAV)調降10%至26%。

葉昌明表示,目前營建族群股價大多處於過去6年投資價值區間的中低階位置、低於NAV預估值約30%至50%左右,但即便如此,如此低的投資價值預計還會持續至明年1月總統大選前,因為房市政策不會有利,加上華固與遠雄過去6個月股價表現還算不錯,都是此時調降相關個股投資價值的原因之一。

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