圖說:股市上萬點,與房市是否崩跌?並沒有必然的關聯性。圖說:股市上萬點,與房市是否崩跌?並沒有必然的關聯性。

好不容易國內股市在睽違15年之後再見到萬點行情,可是卻讓人聯想到過去的歷史軌跡,當股市上萬點時,正是房市崩跌的時候,這樣的歷史會不會在今年重演呢?以現在居高不下的房市來看,確實讓人「居高思危」!

股市房市連動有機可循?

翻開國內股市及房市發展史,在1986年之前,房市已經有2波的景氣多頭,但是股市還處在萌芽階段,所以相互之間是沒有交集的,可以說是井水不犯河水,各走各的路。

直到1986年之後,由於資金行情氾濫、台幣升值等因素,讓股市一飛衝天,在1990年創下加權股價指數12682的歷史紀錄,這也是至今都無法超越的股市天險。

房市剛好也在1987~1989年之間再創第3波的歷史高峰,於是市場上開始有人解讀這是股市所帶動的財富效應(wealth effect)在房市發酵的結果,也就是說投資人在股市賺了錢之後,會將資金轉移到房市,這是國內股、房2市首次有攜手同行的現象。

股市漲 房市持續看俏

其後,從市場面觀察,只要股市有段較穩定的多頭行情之後,房地產市場也會跟著連動,買氣跟著轉強,較早期觀察相互之間的落差大概是半年,並有逐漸拉近的情形,甚至一度拉近到3個月以內,所以很多市場人士在分析房市走勢的時候,也開始將股市的變動納入觀察的重要指標之一。

只是在商言商,業界或是市場人士都是取有利於本身產業的指標來解讀,特別是當股票市場熱絡時,更是拿來鼓動民眾要加碼購屋;相對的,當股票崩跌時,業者就刻意略過不提了,但實務上面是,股市好,房市會受惠,股市低迷,房市也跟著受累!

股市破萬 房市唱衰

經過15年的長期盤整,國內股市好不容易終於又見到萬點行情,這時股市似乎沒有太過興奮,反而讓學者與媒體拿來作文章,唱衰國內房市。

因為在1997年及2000年國內股市都出現曇花一現的萬點行情,可是這樣的萬點行情並沒有帶動房市,反而看到房市慢性的崩跌,直到2003年SARS之後才進入最近一波的房市多頭行情。

當然,從時空環境來比對,有些市場現象是相類似的,像是超額供給、高空屋率、高大深遠的奇特現象、選擇性信用管制等等,但這並不足以說明現在股市上萬點,就是房市將崩跌的時候。

最不一樣的地方是,低利率的環境、建商財務狀況好、低逾放比等,這些都是與過去大相逕庭之處。

房市已疲憊無關股市發展

若還是回歸到股、房2市的連動性來看,過去10多年的房市多頭,不但沒有股市帶動或是衝擊房市的情形,這好像又回到1986年之前了,反倒是房市的蓬勃發展,讓市場游資轉向房市,進而壓抑了國內股市的發展。

所以,近2年來,政府大力打房,與其說是為了維護居住正義,還不如說,某種程度是為了打房救股,希望資金能夠從房市轉到股票市場。

總歸一句,現在再看到股市上萬點,跟房市是否崩跌?關聯性是很低的,事實上在這波股市上萬點之前,國內房市已經疲弱不振了,今年接下來的走勢,市場普遍也不看好,股、房2市還是會各走各的路!

【地產專欄】張欣民:股市上萬點 房市崩跌時?

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原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-%E8%82%A1%E5%B8%82%E4%B8%8A%E8%90%AC%E9%BB%9E-%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%B4%A9%E8%B7%8C%E6%99%82-023200275.html   

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