2015年06月02日 04:10工商時報 永慶房產集團房產事業群總經理 葉凌棋

從去年四月以來,由囤房稅揭開序幕的各種管制措施,無論是對資金的截流、持有成本的激增,還是投資利得的限縮,都讓買盤縮手,全台房市陷入價量齊跌的冰風暴。然而,行政院版的房地合一稅已送入立法院,民進黨也有盡快完成立法的共識,驚擾房市一整年的重大政策,在朝野、學界、社運界、業界共同祈願下,即將塵埃落定。但現階段充其量只能說是「利空明朗化」,讓民眾看到所有的風險變數。別忘了立法過程的拉鋸、折衝及明年的總統、國會大選,政經環境的變數仍多,買氣復甦力道依然薄弱。「利空出盡」的說法,甚至推論下半年價量齊揚的預測,恐怕說得太快、太樂觀,民眾仍須謹慎,但態勢漸明,下半年市場回穩有望。

房地合一稅其實就是透過「所得稅法」的修正,將不動產交易獲利扣除土地增值及費用,作為財產交易所得的一部份,並分離課稅,不但稅基計算趨於合理,稅率的設計也較能符合政策需求,不會有輕縱或誤傷之嫌。而針對短期交易,最高課徵獲利45%,則維持奢侈稅重稅的精神,但「有賺才課」的前提可矯正奢侈稅設計的謬誤,除了減少短期投機的誘因,屋主也不用擔心賠售還要被罰重稅,形成價跌、奢侈稅、財交稅的三重懲罰,故可提升市場的流動性,降低金融體系的風險。 

不管未來房地合一稅是否按現行版本上路或稍有微調,預估市場會因奢侈稅退場,擴大釋出量,再加上趕在容積新制前申請的案量,以及新屋交屋,多方挹注,供給量將持續攀升,惟短期投資進場的比例仍低,追價激情消散,且升息循環的哨聲將響,買氣應屬中性偏保守,因此價格不存在上漲的空間,但降價以求盡早出場的個案將層出不窮,還會再壓低買方出價的水準,有意售屋的屋主切勿錯判形勢。

台灣房市在這波稅改整頓之後,將回歸到以自住、自用、長期置產為主要買盤的穩定市況,而民眾進、出場除了取決於居住、使用需求外,長期置產則著眼於總體經濟的投資環境展望。房地產市場秩序在實價登錄、實價課稅、公營住宅等制度大破大立之下,應可逐漸導進穩健發展的發展軌道,政策變動的衝擊也必然淡出。

目前房地合一稅的設計,若將日出條款設在明年元旦,則對於絕大多數的買、賣雙方來說,毫無影響,而即使將日出條款回溯實價登錄之時,甚或奢侈稅實施之時,等於日頭早就照在我們頭上,哪來何時搶進、出逃的糾結?有需求、負擔得起,就該準備進場;而早年取得房產者,如今獲利均已相當豐厚,對於目前政府調控房市不鬆手,想獲利了結或睡得安穩,早日汰弱留強,也屬應當。全台住宅存量約841萬戶,每年交易量多則50萬戶,少則30萬戶,頂多就是3%到6%的有買賣行為,實際參與市場的總人數也不超過總人口量的5%,實在不需要虛耗太多資源在這麼小的議題上做意氣之爭。大家不妨放寬心看待市場的演變,用更健康、更長遠的態度,滿足居住及置產的需求。

https://tw.house.yahoo.com/news/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-%E8%82%A1%E5%B8%82%E4%B8%8A%E8%90%AC%E9%BB%9E-%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%B4%A9%E8%B7%8C%E6%99%82-023200275.html

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