2015-06-01 08:44:39 經濟日報 記者宋健生整理

■劉明哲 (住商不動產副總經理)

經過幾番波折,號稱台灣房地產最後致命一擊的「房地合一稅」,行政院確定版終於在日前拍板定案。政府試圖讓過去習慣以公司法人節稅的投機者就範,預期也會讓投資客因為獲利受到影響,而不再獨鍾房地產,進一步轉進其他投資管道。 

未來房市將有三大趨勢,值得購屋人留意。 圖/報系資料照


在目前版本中可以看出三大方向,首先是行政院以日出條款降低衝擊,讓多數屋主不受影響;接著,又透過400萬元獲利門檻和大小皆可退的重購退稅優惠,來保障自用客戶。

最後,則是針對資本利得課徵高額稅負,包括國內法人與非境內的居住者,都是持有一年以下課徵45%,持有超過一年課徵35%等規定,讓投機者與投資客有所顧忌。

當然,房地合一在進入立法院之後,可能又是另一番風景。只是,從目前房地合一的版本觀察,在中長線房價很難回到過去暴漲趨勢下,未來房市將有三大趨勢,值得購屋人留意。

其一,是市場買方單純化,房地合一法案對自用優惠不少,不只有免稅門檻,還有重購退稅,加上400萬元減免門檻,要滿足所謂的「夫或妻、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租」條件。可以預期,未來想要透過人頭操作,難度將更高,投資與自用的分野也會更為明顯。

其二,是投資客的空間縮小了,在新的稅制中,對於未來購買、並打算持有兩年以上的非自用者,是最不利的。

由於這些非自用持有者,原本就不需要繳納奢侈稅,但新制度採取資本利得15%至20%較高稅率,又不能用房地比打折扣,除非賠錢或是打平,不然稅負會遠比現在來得重,這是進場前所必須考量的。

其三,短期內會出現預售交屋出售潮,在自用外,按照目前規劃,也讓許多預售屋的屋主鬆一口氣。

過去,預售屋多戶非自用持有者若趕不及在交屋前出售,就得按照售價,不論賺賠均課徵10%至15%的奢侈稅;隨房地合一後,奢侈稅也因此落日,在有獲利才課稅的狀況下,雖然短期交易稅率達35%至45%,但也比奢侈稅輕,自然能讓這些人鬆一口氣。

但是,在持有稅不斷增加,移轉成本又持續墊高,房市後市又沒那麼看俏的狀況下,某些案量大的新成屋,有可能會因為屋主想要脫手,出現價格下殺潮。不只是區域是否有真正落實的話題,和取得價格夠不夠低,未來政策轉向也是投資時所該考慮的風險。不過,此時此刻若能逢低買進潛力股,當然贏面就會大得多,但這都要考驗進場者的智慧了。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/936153-房市三趨勢...精挑潛利屋

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