2015-06-08 09:03:29 經濟日報 記者郭及天整理

葉凌棋(永慶房產事業群總經理)

房地合一稅確定上路,這次稅改將徹底顛覆幾十年的不動產賦稅結構,台灣房市正式揮別「輕稅時代」。雖然對於已經購入或曾經賣屋的屋主,除非短期交易,否則毫無影響,但對於有意買、賣屋的消費者來說,茲事體大。站在買方的角度來看,無論是自用或是置產,未來半年多的時間就是輕稅閉門前的「黃金購屋期」,而就賣方來說,在價跌量增的大勢之下,恐怕晚賣一天,就要多損失一天。

新舊制度最大差異,在於稅基的計算,以後賣屋要課的財產交易所得稅,改以實際交易獲利課稅,雖然有自用住宅的優惠,但要同時符合一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的條件,才得扣除400萬的免稅額。

舉例來說,今年12月31日買一間台北市2,000萬元的公寓,十年後增值到3,000萬元,若按現制房地分離計算,是用40萬元的房屋評定現值乘以42%的16.8萬作為售屋所得,即使用較嚴的核實課稅方式計算,增值的1,000萬元以「房地比」分算,歸屬於房屋的增值部分,頂多二成、200萬元,不需符合自用住宅資格,稅基怎麼算都很低。

但明年1月1日購買,就算是努力維持一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的自用條件,可以扣除400萬元的免稅額,須課稅的部分仍高達600萬元,若非自用,則1,000萬元全部跑不掉,都要拿來課,稅基從16.8萬元激增到1,000萬元,一日之差,且非特殊個案,落差動輒就是三、五十倍起跳,若進一步比對適用稅率,則差異還要再加大。買方要享受輕稅,或增加資產的靈活度,不被最嚴格的自住條款綑綁,面對全民加稅、房產重稅時代已橫在面前,現在開始倒數計時的半年時間,就是黃金購屋期。

輕稅黃金購屋期的來臨,對低迷已久的房市交易來說,是一場及時雨,將吸引這兩三年來,因打房而觀望的自用、置產買盤,通通歸隊。然而,買氣反彈並不代表房價也跟著起飛,在中古屋供給增加、趕在容積新制前搶照的新成屋紛紛交屋、預售市場買氣不振之下,市場多殺多、降價取量的氛圍,頗有山雨欲來之勢。

有意售屋的屋主雖然今年賣或明年賣,都能適用房地分離的現制,但晚賣一天,將可能錯過相對好的出場價格,千萬不要誤判「加稅」與己無關,而虧了價差,最後更可能淪落到有行無市、求售無門的地步。所以對有意售屋的屋主來說,明年元旦前的每一天,肯定都比隔天適合賣房。

許多旁觀者會熱心地指導:急著享受輕稅,可能會買得不夠便宜,不妨再等一等。然而,在稅改、調控之後,未來房產市場絕大多數買方的購屋目的,本來就是著眼於長期自用或置產,價格的微幅波動,其實不足為意,況且五年、十年後的房價盤整、走揚的基調不變,實在不用因小失大。能用漂亮的價格議到難得釋出的產品,且早點鎖定較優惠的房貸條件,早點滿足築巢的夢想,才是最實在的決定。唯有準確、迅速掌握稅改趨勢,並積極參與的消費者,將在這鉅變格局中,取得先機,站在下一波財富分配優勢的一方。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/950573-輕稅黃金購屋期-只剩半年

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