2015-06-15 08:41:51 聯合報 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛

房地合一稅改大戲落幕,下半年房市趕著適用房地分離舊制的買氣即將湧現,但過去多頭齊漲的格局已遠去,眼看美國升息趨勢已定,國內政經局勢變數多,在新的市場供需、稅負架構下,若想在房地產市場有所斬獲,需遵守四原則。

一、年底前進場:

房地合一稅日出條款設在明年元旦,沒有回溯機制,外界多半評論99%的屋主不受影響,但這僅是靜態推論。對今年買房的人來說,只要持有超過2年出售,除課徵原有土增稅外,財產交易所得稅以建物評定現值比率計算,以目前建物評定現值約只有不動產價值5%至10%來看,稅負較輕。

若拖至明年買屋,除土增稅外,財產交易所得稅得全部採實價課稅,即便有自住優惠免稅條款,但與房地分離舊制相比,限制多、稅基大,且自住免稅額400萬元,是行政院以2000萬元房屋、持有6年、每年3%自然增資回推,以都會區來說,總價逾2000萬元的房屋比比皆是,影響範圍比想像大,等於晚進場就要多繳稅。

二、中古屋優先:

以目前新增持有稅角度來看,許多買方已轉向中古屋,若從適用房地分離舊制的觀點,恐怕中古屋愈陳愈香,因為核實課稅無論用房屋評定現值乘以一定比率,或拿實價登錄算實際利得再乘以房地比,老屋評定現值本來就低,且折舊愈多、所占房地比貢獻愈低,等於立於不敗之地。在這波省稅購屋需求中,只要把握進場時間,中古屋優勢愈來愈強。

三、選好地段:

在多波信用管制下,過去熱門的重劃區出現需求青黃不接、貸款緊縮、資金缺口、降價求售現象,未來跌價風險大,消費者不要急著接刀。相對來說,精華區一地難求,加上屋主普遍持有時間長、獲利空間大、財務條件佳,房價支撐力道也強,仍是購屋首選區。

四、選對產品:

高總價產品受政策壓抑,有行無市現象逐漸發酵,前2年主推的預售大坪數產品市場賣壓大、供需失調,短期難解,反觀中低總價、2房型產品符合剛性需求,較不受市場波動影響,也較容易申貸,絕對是安心買進、輕鬆賣出的首選產品。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5895/991750-買房-謹記四原則

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