顏明輝 

台灣房地產年鑑20週年出爐 –台灣時報

    信義房屋與政治大學商學院信義不動產研究發展中心合作編製台灣地區房地產年鑑第20個年頭,為台灣目前房地產業最完整的記錄資料!,詳實記錄近20年的房市軌跡,未來年鑑除了持續扮演產業紀實角色外,並將進一步主動發掘影響房地產發展的關鍵課題,為健全產業發展做出更多的貢獻。

   周俊吉表示,台灣因為「雙網」出現相當大的改變,「交通網絡」及高鐵拉進了都會區及城際間的距離,「上網」就可得到實價資訊,證明了房地產這些年來不容忽視的成熟與升級,同時卻也存在房價失衡、都更緩慢等課題。
  為了讓年鑑更能扮演好「充分市場資訊,健全產業發展」的角色,增加兩大主軸:

一、數位網路平台的相關應用,從使用者的角度出發,編製出相對符合各界需求的內容,藉此提高年鑑的利用價值與參考意義;

二、持續借鏡國外房地產的各種知識與經驗,用以加速台灣產業的健全發展。

台灣20年趨勢演變

一、20年北市房價漲兩倍,2012年實價登錄,把房地產推上交易資訊透明化的新里程碑,而今房地合一拍板定案,未來台灣房市更將走入實價課稅年代。

二、少子高齡化兩房電梯產品成大熱門!除了高房價外,人口結構的變化,以及都會捷運系統的興起,讓現在的購屋族群,存在著「逐捷運、伴學區、選小宅及挑電梯」等現象。

三、六因素影響房市從11年多頭走向盤整!包括「交通近」、「新市鎮」、「標準嚴」、「法制化」和「兩岸通」、「嚴打房」等六大現象,讓台灣房市從成長期邁入成熟期。 

房仲大老估房價2017落底 雙北核心區抗跌-中時即時

    不動產仲介公會榮譽理事長李同榮與會發表評論,他指出,不管有沒有房地合一稅,房價都是要修正的,他預言未來三年全省房價呈緩跌趨勢,但北市、新北市核心地區仍抗跌。他為那些自住客,還在等打房,以為房價會跌2到3成,「該買不買的這些人可憐。」 

李同榮指出,未來全省房價呈「緩跌」局面,到2017年落底,不會像有些專家預期的5年、10年,這波景氣波段已溫和結束在末聲段。預估下半年房市交易量絕對比上半年增加1成,今年總量會跟去年差不多(因為上半年基期低)。  

立法院三讀通過土地稅法第31條之1條文修正草案-台灣商會聯合資訊網

繼承自益信託土地再移轉時,不會再受到重稅待遇,修正後新法准許所有權人將土地交付信託,並享有全部信託利益後,一旦在信託期間死亡並課徵遺產稅,由繼承人將信託土地再次移轉時,其原地價應以繼承發生日當期的土地公告現值為準,而非被繼承人取得土地當期的公告現值

 

房地合一大利多 重購退稅比舊制「退的多」-好房網News

舊制的土增稅重購退稅,不管2年內先買後賣或先賣後買,重購房地產的價額高於出售房地產價總額,扣除已繳納土地增值稅的餘額,剩餘的即可退土增稅;而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神,只是未來計算方式,直接按照總價來計算。

若以1000萬元購入不動產,3年後出售總價為1500萬元,並扣除成本費用及土地漲價總數額,總獲利為400萬元,以20%稅率課徵,等於要繳納80萬元房地合一稅。不過,若2年內買了2000萬元新屋,因總價高於舊宅1500萬元售價,那麼80萬元可全額退還換屋民眾。 

房地合一/投資虧損抵稅 兩點不漏-經濟日報

    舊制房地分開課稅,只有出售房屋部分虧損,才可以扣抵售屋財產交易所得稅,抵稅年限三年,可申報扣抵範圍,僅限財產交易所得。舊制房地分開課稅下,售屋交易損失,不得與如薪資、股利等其他非財產交易所得互抵,

明(2016)年1月1日實施的新制,個人房產損失的抵稅方式仍有兩點不同,

一、計算售屋虧損時的「所得額」,不必計入土地漲價總數額。
新制之下,土地與房屋利得採合併課稅,為避免重複課徵,申報房產交易所得稅時,課徵稅基為:【房地合一售價-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額】後,餘額為正者,即應按分離稅率繳納所得稅。但涉及房產盈虧的房產「所得額」,則是指扣除土地漲價總數額前的交易數額。以買賣為例,房產所得額計算公式為:【房地合一交易價-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用】,餘額至此如果已為「負數」,即屬有虧損,可以申報損失並保留損失扣抵權。

二、虧損扣除年限是從「交易日」起算三年內有效。
與舊制都是「三年」,新制採取分離課稅,房產損失的抵稅年限改以「按日」計算,而非以年度為準。
 

現象特殊 17建案不搭接待中心租店面-經濟日報

    建商及代銷公司為了省錢,根本沒搭銷售中心,而是租用工地附近的店面來銷售。大安區及士林區2案總銷金額都破百億元,居然沒搭接代中心,「省很大」的市況,成為房市從多頭轉空下的房市特殊現象。 

    建商及代銷業者發覺,現在搭豪華的接待中心已沒有功能及效益可言,因為許多工地一週的來人都是個位數,一週成交戶數掛蛋的也很多,砸大錢蓋接待中心,等於是拿錢砸自己的腳。 社長倪子仁表示,房地合一重稅時代來臨,買預售屋的門檻雖然較低,可運用的財務槓桿較高,但如果建商推出預售屋的價格沒辦法有程度的「讓利」,讓購屋者「有感」,要增加成交量的難度仍很高。 

買房 謹記四原則-聯合報

    美國升息趨勢已定,國內政經局勢變數多,在新的市場供需、新制稅負,想在房地產市場有所斬獲,需遵守四原則。

一、年底前進場:

   今年買房,只要持有超過2年出售,除課徵原有土增稅外,財產交易所得稅以建物評定現值比率計算,以目前建物評定現值約只有不動產價值5%至10%來看,稅負較輕。若拖至明年買屋,除土增稅外,財產交易所得稅得全部採實價課稅,即便有自住優惠免稅條款,但與房地分離舊制相比,限制多、稅基大,且自住免稅額400萬元,是行政院以2000萬元房屋、持有6年、每年3%自然增資回推,以都會區來說,總價逾2000萬元的房屋比比皆是,影響範圍比想像大,等於晚進場就要多繳稅。

二、中古屋優先:

    持有稅角度來看,老屋評定現值本來就低,且折舊愈多、所占房地比貢獻愈低,等於立於不敗之地。在這波省稅購屋需求中,只要把握進場時間,中古屋優勢愈來愈強。

三、選好地段:

    精華區一地難求,加上屋主普遍持有時間長、獲利空間大、財務條件佳,房價支撐力道也強,仍是購屋首選區。

四、選對產品:

    中低總價、2房型產品符合剛性需求,較不受市場波動影響,也較容易申貸,絕對是安心買進、輕鬆賣出的首選產品。 

 

編輯室報告-你不知道的房地合一稅-工商時報

 

    回顧這幾年的打房政策,從奢侈稅上路、大幅調高房屋稅到房地合一稅,明顯可  以看出「重稅」是打房的基調,而且從持有稅到交易所得稅都不放過;但撇開打房是否奏效不談,4年來政策真正達到的「具體成果」,一是搞到房市奄奄一息,其次是全民加稅。

 

    之所以如此,是因為從官員、學者到巢運等團體,都犯了一個根本的錯誤,就是 將居住正義與房價掛勾,認為打壓房價才能實現居住正義;問題是,房價要跌幾成才叫正義?要跌多少才能讓無殼蝸牛買得起?我們想追求的到底是居住權還是所有權,對這個深層的問題,臺灣從來沒有搞清楚過。

 

房地合一稅也是這種思維的產物。而雖然政策已無法回頭,但我們還是必須瞭解這個變革帶來的後遺症與代價。

 

首先,房地合一稅等於是對早已奄奄一息的都更補上最後一槍!「文林苑」事件導致都更條例大翻修,讓都更寸步難行

 

    北市去年起大幅度調高房屋稅,則讓未來都更戶面臨「住不起」新屋的窘境;而房地合一稅則是讓都更戶未來可能會在更新後多出一筆房地合一稅,更嚴重的是,新稅制不只對預售新案極為不利,更大幅增加開發商的稅賦,導致都更對建商完全失去誘因!

 

    房地合一稅另一項影響多數人權益的是繼承。若民眾於105年新制上路後繼承父母的房產,假設這棟房子經過多年增值後目前實際價值是3,000萬元,而土地公告現值、房屋評定現值合計為1,200萬,則民眾除就1,200萬元部分繳納遺產稅之外,未來若處分這棟房子,其1,800萬元的差額必須以新制繳交房地合一稅,等於是多年累積的增值利益,要一次總結「回饋」給政府;儘管新法放寬將繼承人或遺贈人持有期間合併計算,作為房地產取得成本,但新制稅賦遠高於舊制是不爭的事實,將直接導致民眾繼承所得財富明顯縮水。

 

    諸如此類的房地合一稅後遺症、代價還有不少,而這些都是官員、學者不敢說的秘密;更不用說土地增值稅還是照舊,而每年房屋稅、地價稅也還是分開繳納,根本是「山寨版房地合一稅」。房市要改革、居住權要保障,多數人都會舉雙手贊成;但民粹氛圍讓理性討論噤聲,而搞錯目標、用錯方法的扭曲政策,其實無助於大家殷切期盼的居住正義。

 

    以下是本週104-06-13至104-06-16日這四天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週不動產、房屋市場最新發展情形。 

一、政策法令:

房地合一稅影響 央行要國銀提報告-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290750617

226違建改善? 14戶拆了又蓋-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290854738

建公宅、設公司 議員質疑錢坑-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290854861

二、稅制稅政:

立法院三讀通過土地稅法第31條之1條文修正草案-台灣商會聯合資訊網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290751346

立院三讀 減輕繼承信託土地增值稅-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290511424

賣繼承自益信託土地 稅變輕-經濟日報http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290784139

房地合一大利多 重購退稅比舊制「退的多」-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290447884

房地合一/投資虧損抵稅 兩點不漏-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290784241

編輯室報告-你不知道的房地合一稅-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290852770

房地合一有最大贏家 最佳節稅-以房換房-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290857264

三、名人專欄:

台灣房地產年鑑20週年出爐 –台灣時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290660701

信義 20年忠實記錄房市軌跡-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290660170

業者:房市2017~2018年落底-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290660365

6都房價高漲 房子只能愈住愈小!–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290658127

房市短空長多 進入緩跌期-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290658349

房仲大老估房價2017落底 雙北核心區抗跌-中時即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290659027

台北房價飆升 20年漲近2倍-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290659225

房產年鑑20周年 統計台北房價20年來多漲2倍-中時即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290659444

時論─釋出農地 活絡地方經濟-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290595172

皇翔董座廖年吉:房價不會再掉了-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290412694

《產業分析》太子謝明汎:建商利潤將壓縮,調整營運腳步-時報資訊

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290413795

等泡沫? 廖年吉:房價不會掉了-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290419150

營建股王:下半年房價沒有差的理由-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290419312

專家:低利房價難降 建社會住宅治本-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290511274

房產稅改革 成功後的下一步-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290657803

燦坤網路營運長陳顯立 不買便宜的房子-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290750803

六大關鍵 終結11年榮景-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290853751

永慶房市報告 談投資策略- 經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290928085

周俊吉 房產業的司馬遷-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290928211

大同總座林郭文豔:板橋廠開發建案6月底開賣-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290856586

四、房產投資:

台灣房產空頭大軍來襲且將長期駐守 先撤為宜-聯合新聞網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290927206

現象特殊 17建案不搭接待中心租店面-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290855344

房地合一重稅籠罩,看屋者少,許多建商與代銷公司未搭銷售中心-台灣商會聯合資訊網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290856802

潤泰新:下半年是自住客出手好時機-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290852446

攻黃金購屋期 房市現破盤價-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290852581

大戶逃命潮? 破盤價殺出-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290855728

官方報告!台北市近期房市:價跌、量縮-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290752009

皇翔看好房市 「不會再跌」-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290750503

膨風大戶現出原形! 這三種房殺很大-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290597230

房地合一避稅就開「一人公司」? 專家試算:不划算-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290597044

房地合一誘發退屋潮 預售屋「愈賣愈多」-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290597476

7年級理財-3年拚存200萬 實踐買房計畫-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290595022

房地合一稅拍板,利空出盡 房市放晴 520旺到928-中時房地產

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290418898

房地合一稅明年起實施,今年底前買氣增加,新推案及銷售率都顯著提高-台灣商會聯合資訊網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290446042

帥過頭再嗆房地合一! 「找人頭當員工」課不到稅-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290447449

五、自住買賣

買房 謹記四原則-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290927911

每年跌3%的房子 網友問:自住客能買嗎?-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290447638

房屋首購族 易花冤枉錢-世界日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290596150

房市速報錄 住宅市場冷「內需仍是主流」–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290447251

7年級生誰靠自己買房? 網友諷:連塔位都買不起-聯合新聞網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290511715

看好台中房產 國建李虹明:布局潛力區須看3要素-鉅亨網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290446981

僅售2成「329檔已失溫」–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290446456

每年跌3%的房子 網友問:自住客能買嗎?-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290447638

六、貸款利率

七、趨勢統計:

329檔期結冰 3成建案零成交-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290856334

雙北5路段 房價跌逾8%–蘋果日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290857051

房仲出版房地產年鑑 台北市房價20年來漲2倍–NOWNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290752342

地政士及不動產經紀業相關統計(104年5月)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290666008

北市外地人買房 中山區最多-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290595568

八、實價登錄成交行情:

桃園3區互捧 價看5字頭-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290595721

九、租賃市場:

北市公有零售市場 行天宮每坪租金最高-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290853514

西門町翻身 店租追上忠孝商圈-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290750050

忠孝商圈店租 120萬跌到50萬-中國時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290750221

公共住宅品質受質疑 近6成寧可租房-中央社

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290751109

十、大陸房地產

十一、國際市場:

海外房產熱 大馬建案2個月銷售百戶-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290596474

美房子太便宜 中國留學生買不停-世界日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290595931

澳洲雪梨房地產 浮現資產泡沫?-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290594797

德勤 剖析海外不動產趨勢-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290446204

十二、法務法規:

慘!1100萬買店面 竟變殘障車位-中時即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290510830

十三、產經新聞:

十四、都市更新:

台灣也有「最牛釘子戶」 背後故事「有洋蔥」-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290752342

十五、標售法拍:

十六、居家知識:

「地主養小三」308坪賤賣88萬 原來是...-聯合新聞網

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/290511901

十七、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日 http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472 

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383  

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

  (十)限制中資在台不動產集中度 預計7/1實施-自由時報

   http://jackyan.pixnet.net/blog/post/271927894

(十一)北市老公寓一坪換一坪8/1截止

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=156750&CtNode=12893&mp=118011

 

十八、重要法規與統計:

103年度財產交易所得計算規定

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275222908

103年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223190

臺北市土地使用分區管制自治條例(原臺北市土地使用分區管制規則)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275171995 

農業發展條例

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=M0020001

農業用地興建農舍辦法

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=M0110013

中央銀行-金融統計

http://www.cbc.gov.tw/np.asp?ctNode=521&mp=1

台灣經濟研究院-國內總體經濟季預測暨景氣動向調查

http://www.tier.org.tw/observe/macro_trends.asp

臺灣製造業採購經理人指數(PMI)檔案列表

http://www.cier.edu.tw/lp.asp?CtNode=273&CtUnit=145&BaseDSD=7&mp=1

臺灣地區與大陸地區人民關係條例

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228953

大陸地區人民來台投資許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228212

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223541

內政部統計處

http://www.moi.gov.tw/stat/intro.aspx

臺北市政府地政局-不動產登記統計資料查詢

  http://www.land.gov.taipei/np.asp?ctNode=56925&mp=111001

台北市訂定違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定優先查處原則,自2015年5月4日起實施  

 

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()