2015-06-16 01:32:59 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

房地合一稅通過後,各界對房市景氣變化有不同解讀。大家關心當前房市不景氣是否僅短暫現象?還是長期趨勢的開始,進入真正的大循環?換言之,是否大多頭過去了,大空頭將來臨?

房市看多的一方,認為房地合一稅通過,利空出盡,尤其下半年稅法尚未實施的空窗期,將鼓動投資或自住者進場購屋,帶動短期買氣。房價長期只漲不跌,購屋還是最佳投資致富選擇。

房市看空的一方,認為房地合一稅通過雖解除不確定性因素,但下半年仍有選舉的政治不確定性因素。此外,金融市場的不確定性因素,包括利率的提升及房貸成數的緊縮。更大不確定的是,房市歷經了十二年的長期多頭,已逐漸顯現景氣反轉,進入空頭循環,量縮後價將明顯下跌。

回顧過去房市景氣波動,從民國六二—六三年、六八—六九年、七六—七八年、九二年—迄今四次,景氣期間分別是二年、二年、三年、十二年;而不景氣期間則是五年、七年、十四年。過去房價上漲幅度越高,也反映出不景氣時間越長。因此,受到過去這波長期大多頭影響,接下來的不景氣時間將不會太短。從過去經驗來看,未來房市不景氣少則五—七年,多則超過十年。

如今台北市透過豪宅稅、囤房稅、新建房屋標準單價,以及路段率等大幅提高少數有錢人的房屋持有成本,再加上房地合一稅的交易成本,產生了房市景氣反轉的臨門一腳,形成房市多頭結束,空頭景氣循環的來臨。

最近許多房市不景氣新聞陸續浮現,包括:成交量一年來已經明顯萎縮、許多豪宅案例出現價格大幅下跌、投資客賠售逃命潮、預售屋退屋解約潮、建商財務危機、法拍屋大量增加等。這些都凸顯房市不景氣各種跡象已出現,房市的完美風暴隱然成形,值得重視。

或許有業者或投資客自認口袋夠深,應可渡過難關。更何況從過去經驗來看,房價長期看漲,值得一賭。然而這波不景氣可能比預期的長,而且因為房地產的交易與持有成本結構性的改變同時提高,房地產從投資商品為主轉為居住使用的消費品為主,這是過去沒有的現象,如此房價是否仍然長期看漲,值得再斟酌。如果不想一賭,則是越早脫手,降價求售、獲利了結,是為上策。

至於購屋自住客又該如何因應?目前房市不確定性因素仍多,而且房價才剛開始微幅下滑,現在進場似在幫投資客解套,自己變成墊底的白老鼠。更何況房地合一稅不影響自住客,應可多觀望等待各種不確定性因素較明朗後,再作購屋決策。不論如何,購屋決策涉及大筆財務支出,務必自己多作功課,審慎自我判斷負責。

最後希望政府決策能夠體認,面對未來的房市不景氣,必然有所陣痛,既得利益者的反彈也可預期,各種紓困方案或輔導措施將被提出。政府必須堅守立場,藉此淘汰過多及不良的業者,健全巿場機制,並建立合理的法規制度,以避免日後市場及政府的再度失靈,如此房市的健全及房價的合理,才可能逐步落實。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/995899-房地合一效應/房市變動-自住客如何因應  

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