2015年07月09日 11:11

房地合一稅在立院三讀過後,房市即將走出谷底了嗎?據住展雜誌最新統計,6月房市風向球六大觀察指標有三個指標分數下滑、二項持平,另有一項上揚,總分為32.9分,下滑0.7分,對應燈號為衰退注意的『黃藍燈』,已是連續4個月亮出黃藍燈。

在住展風向球六大指標中,以預售屋推案量單項分數下滑最多,較5月減少1.09分,主要原因是受到房地合一稅干擾,部份預售屋建案暫轉觀望或延推,如土城原訂6月底公開的「大同莊園」就決定延後,以致6月預售案量僅有3百多億元。

6月預售屋推案以大台北量體較多,總銷金額逾15億以上的指標案有中山「松下國賓」,和松山「松菸墨香」、「揚昇君苑」、「新潤峰耘」,新北市則有板橋「湛然幸福時光」、永和「敦南一品」、樹林「米蘭文華」、五股「SKY1」。

相對於預售市場,新成屋推案可謂熱鬧滾滾,6月首度公開的成屋量逾1,800戶以上,是今年以來最大量,更已是連續兩個月爆量。總銷金額逾15億元以上的指標案為台北市大同「常殷品天廈」、新北市永和「永和文華苑」、三重「弘暉双囍」、桃園市龜山「龍鳳一品花園」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新成屋供給量持續擴增的主因,與房地合一稅脫不了關係。業者為了搶食年底前購屋適用較優惠舊稅制的買盤,因此成屋建案不斷湧現,再刷新今年單月最大量。

在廣告量部份,6月份建案廣告較5月驟減約25%,廣告量下滑主要是建商與代銷對價格歧見擴大。代銷多認為應增加讓價空間,趁年底前大賣一波,唯願意配合降價的建商卻不多;代銷業者見建商不肯讓步,即使大打廣告效果也不大,索性暫停廣告支出。

較特殊的是,6月份中、南部建案投放到北市的廣告量明顯增加,其中又以豪宅案或大坪數建案居多,推估可能是想吸收北市因豪宅重稅而外流的客群。

北台灣建案看屋組數前兩週假日受到大雷雨影響,看屋人數大減,直到後兩週看屋組數才急速回升,唯全月平均量仍較5月少,因此分數稍稍減少。若是自住客、長期置產與贈與族群弄懂房地合一稅內容後,未來看屋組數應會穩定成長。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,雖然6月看屋組數減少,但出門看屋的民眾購屋誠意度反而提高,平均成交組數並未降低,其中又以相對低單價,或者讓價幅度高的建案成交組數最多,銷售率較出色的區域如北市大同區、新北市汐止火車站周邊、中和景安站一帶、板橋埔墘地區、泰山與蘆洲等地。

6月份熱銷的建案,大多在價格上有所退讓,只要多降個5%~10%,買方接手的意願還是很強。不過,卻有少數建案因為受不了客戶狂砍價,陸續出現『賣不掉加價賣』的案例,最極端的案例竟有建案把表價大漲逾4成。

為了在房地合一稅後殺出一條血路,有大型代銷業者把希望寄託在香港人身上,與香港仲介合作賣房子,以期拉攏香港移民客和頂端置產客層。但有的代銷業者則出現『棄戰』狀況,開始縮減接待中心人力,或是平常時連冷氣都捨不得開,甚至有建案把人員全撤走,只在接待中心外留電話或名冊,讓有意看房子的買方主動來聯絡。

然而,縮減支出卻成了致命傷,因為成交幾乎都掛蛋。何世昌認為,目前最有效的銷售方式,還是釋出廣告與增加讓價空間,才能創造人氣與買氣,而這類建案成交數量比其他建案平均高出5成到2倍不等。可見房子並不是賣不掉,只要操作策略對了、價格對了,照樣能夠開出紅盤。

今年來【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

時間

預售推案

成屋推案

廣告批數

議價率

來客組數

成交組數

房市風向

新燈號

1月

7.99

4.72

5.08

5.12

4.24

4.69

31.8

藍燈

2月

6.17

3.60

4.79

5.12

4.24

4.69

28.6

藍燈

3月

7.63

5.55

5.08

4.78

5.00

5.16

33.2

黃藍燈

4月

7.99

4.72

5.38

4.44

4.62

5.16

32.5

黃藍燈

5月

7.99

5.83

4.79

4.78

5.00

5.16

33.6

黃藍燈

6月

6.90

6.95

4.48

4.78

4.62

5.16

32.9

黃藍燈

 

 原文網址:http://www.tcoc.org.tw/articles/20150709-3f778e21   

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