2015-07-20 08:52:44 經濟日報 記者郭及天整理

■周鶴鳴 (台灣房屋副總裁)

台灣房地產70年史上最大的不動產稅改,房地合一稅於今年6月5日三讀通過。景氣的擴張與緊縮跟呼吸一樣自然,各國政府在每一個階段似乎也都扮演宏觀調控的角色。房地合一稅應該是這一波調控的最後手段,略有「利空出盡」的味道,未來台灣將走一段「短盤長穩」的格局,等待下一波擴張期的來臨。

市場總在過熱時出現打房政策,在蕭條時出現獎勵政策,攤開歷年台灣房地產的多空交戰史,1989年房、股過熱政府政策調控,1989年房市下跌、1990年台股崩盤,中間再逢亞洲金融風暴、921大地震、網路泡沫化,一路盤到2003年SARS風暴台北市房價下跌二成,最慘的時候在2001年全台成交量只有26萬戶。在最蕭條時,政府也在1999年開始陸續推出上兆優惠房貸、增值稅減半、又逢全球低利率時代來臨,房市再度復甦,2003年全台建物買賣移轉棟數為34萬9,706棟。

再看2008年次貸危機引爆全球金融海嘯,全球發生流動性風險,全球大QE(量化寬鬆 )、政府利多出爐,振興房市八大利多措施、放寬投資移民門檻至1,500萬元、2,000億元優惠購屋貸款、住宅貸款利息補貼、修繕貸款利息補貼以及租金補貼、調降遺贈稅,這一波資金潮來得又快又急,此時全台建物買賣移轉棟數逆勢上漲為37萬9,326棟;房市過熱,亞洲新興國家紛紛打房調控,台灣也從奢侈稅、實價登錄、容積限縮、四次的選擇性信用管制以及新制房屋標準單價、路段率提高的因素干擾、房地合一稅,又逢國際金融動盪,國內政治紛擾,使得今年全台建物買賣移轉出現30萬棟保衛戰。

每一個新的政策通過,總會對某些人有利、對某些人不利,房地合一稅在明年1月1日實施,有半年多的緩衝期,加速換手盤整將有利長期房價的穩定,房地合一稅也許是一個好稅,但是卻太複雜,造成投資者一知半解,一般民眾更難理解,但是隨著時間演進,都會逐步了解;對某些人來看,這70年來最大的改變,可能也是非常重要的關鍵時機。

很多人都在問,此時到底能買不能買,該賣不該賣;還是一句話,每個人報酬風險不同,也就是買賣原因、理由、條件、資訊、持有時間都不一樣,因此決策也會不同。

但是面對房地合一稅的改變,逐步回到自用市場,建議購屋決策「只想需求,不想漲跌」,在人生的換屋、投資的過程中,「景氣差,賣得便宜,但相對買也便宜;景氣好,買得貴,但賣也好價」;自用不用想太多的短期漲跌或景氣好壞;1966年台北市房價每坪3,700元,中間經過1986年的狂飆,又經過1989大幅修正、2008年金融海嘯,到今年台北市房價每坪60萬元,中間景氣起起伏伏,但是房價有向下僵固性的特色,跟大部分物價一樣,也會隨著「名目所得」逐步提升。

月薪22K,讓這一代年輕人不敢作夢。這一代年輕人很辛苦,GDP只有2%至3%,以前有兩位數,只要肯努力成功機會大,但現在全球化問題、低成長問題,都造成薪資不高。不過即使大環境是不利的,還是要鼓勵新世代要敢做夢,人生要一直有夢。

不要被台北市過高房價阻斷人生的夢;走出台北市,房價所得比在這波修正後,很多城市可能可以來到五至七倍,這都是「築夢新城」,過去大家不回鄉是因為沒有工作機會,但是隨著內需觀光業的蓬勃、北中南都會商圈的成形;台北居大不易,其他地區卻相對輕鬆好容易,未來一定會有「桃園跨線移民」、「新竹幸福移居」、「台中好生活」等等,甚至「墾丁好移民」,台灣加油!讓我們一起圓夢。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1064849-利空出盡-房市短盤長穩  

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