圖說:房價下跌先釐清怎麼跌,別急著進場。張欣民提供圖說:房價下跌先釐清怎麼跌,別急著進場。張欣民提供

聽到「預售屋降價了」、聽到「房價跌了」,很多人可能很開心,可是再想一想,又會直覺的問「是真的嗎?」這時請相信你的直覺!先釐清是真降價還是假降價,就算心動也請別馬上行動,免得掉進廣告宣傳陷阱之中。

房市交易量降預期房價跌

由於房市買氣急凍,市場交易量持續萎縮,於是有市場人士開始喊話,房價要降多少多少,才能激起買方進場購屋的意願,因為大家都清楚,市場上「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。

事實上,現在也有些業者本身不看好房市後市,公開預測房價可能跌多少趴,預期房價下跌的心理可說是越來越濃!

房價跌引發購屋熱

為了打開銷售僵局,最近終於看到業者公開宣稱個案房價調降,在新北市土城有預售案號稱便宜1成,引來市場買氣,台北市萬華更有新成屋案直接下殺75折,震撼了第3季房屋市場,購屋人預期的房價鬆動終於出現了,於是就有民眾迫不急待的進場看屋,甚至是進場購屋了!

先釐清房價下跌3因素

不過比較理性的準購屋人,稍稍轉念一下,馬上就有個疑問出來了:降價「是真的嗎?」因為市場所謂的「預售屋降價了」,或是「房價降了」,實務面上可能還需進一步釐清3件事。

1、到底是真降價還是假降價?
2、這當中有沒有業者廣告宣傳的陷阱呢?
3、與你對於房價下跌的解讀是否一樣呢?

針對上面3個疑問進行下面分析:

1、先拉高總價再拉大折扣數

第1個該先釐清的是業者是否使用百貨業最常見的促銷伎倆。譬如原本是訂價1000元的衣服賣很久都賣不掉,乾脆將總價拉高到2000元,再宣稱打5折跳樓大拍賣,貪小便宜的消費者以為賺到了,實際上業者才是真賺到了。最近宣稱75折的新成屋案,就有人質疑是玩這個把戲!

2、本身房價跌還是價格比較低

第2個要釐清的是建案本身房價跌,還是與區域競爭個案比價格較低?千萬別栽到業者廣告宣傳的花招裡而不自知。若真是某建案因銷售不佳,調降房價,這對購屋人才有實質的意義。

但大家需注意一點,建案與周邊競爭個案比,其價格較便宜,這也不能說是房價跌了,因為即使是相同區域內的建案,因為小環境的不一樣、建材的等級、產品的規畫,都可能造成個別房價的高低差異,若是因此說房價下跌了,那可就誤會大了!

3、區域跌還是全面跌

房屋市場上常有業者或是官方公布的房價統計數字,通常都是用某段時間內的房屋平均單價來顯示,譬如台北市5月份與6月份的房屋成交平均單價分別是65.5萬與63.5萬,市場上都會作此解讀:台北市每坪房價下跌2萬,但這是平均值,實務上可能是有個案逆勢上漲,有個案價格是下跌!

房價初跌 買屋別太急進場

若是這些市場盲點都釐清了,是不是就可以放心的進場購屋呢?誠如很多股市專家說的,股價反轉下跌,猶如掉落的刀子,進場接手一定會受傷。房價反轉下跌何嘗不是如此,現在應該只是初跌段,誰也不知道會跌到何時。

若沒有急迫性的購屋需求,建議不要太急著進場,特別是投資置產者更不適宜!

【地產專欄】張欣民:3步驟分析 房市降價的真假

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