2015-08-03 07:38:51 聯合報 財經觀點/陳碧源(高源不動產估價師事務所所長)

高源不動產估價師事務所所長陳碧源

房地合一稅將於明年1月1日起施行,在政府財政窘困及總體經濟環境較悲觀下,投資不動產已到停、看、聽階段。

首先,國內各家房仲研究機構或國外Global Property Guide等不動產研究機構,估計台灣今年第1季房價多為下滑走勢,且從去年第3季起就開始連續3季下滑,意味著台灣房價已進入初跌段。

其次,內政部統計今年1至5月申請住宅類建造執照為4萬2622宅,僅為去年同期5萬5419宅的76.91%,也反映建商對不動產景氣榮枯心態。

未來幾年內,以不動產稅賦為主要財政來源的地方政府,為解決燃眉之急,勢必大幅調高持有稅,尤其房租不易提升且單筆不動產交易時間拉長,投資族為維持其投報率,將擴大議價空間。

第四,以往各地公共建設多隨政府發布藍圖或動工而逐漸反映在房地價上,但中央政府要求地方應提高工程配合款下,將可能排擠部分公共建設藍圖,淪於「紙上畫畫,牆上掛掛」;再者,進行中的公共工程也可能停擺,或淪於「爛尾建設」的困境,使得提前房地產價值被迫面臨修正,新興重劃區不再群魔亂舞,甚至可能淪為南柯一夢。

儘管仍有個別題材的特定不動產不易下跌,但總體趨勢將往下修正,勢在必行。然而下半年仍有部分價漲量增的錯象,值得觀察與注意。房地合一稅制實施前夕,也就是今年11月底前,將出現稅務利差誘因的比較效果,出現低價買盤購買者;部分持有人也會出現跳船潮,出現換手量導致交易量增的現象。

其次,以買賣代替不動產贈與量將減少,遺贈稅法規定以土地公告現值與房屋評定現值為稅基,與市價存在1至2倍價差,因此自2009年遺贈稅率降至10%後,民眾多以贈與方式移轉來節稅,使得歷年來贈與不動產棟數屢創新高。

然而新制下,即便民眾透過贈與方式取得不動產,未來若再次交易能扣除成本部分,仍依當時的政府評定現值而非取得當時的市價,贈與反而對未來再次轉手不利;預期新制上路後,民眾將會捨棄贈與,甚至以假買賣代替過去的贈與,不動產贈與數量未來將大幅減少。

民眾在移轉時有可能故意墊高交易金額,以利於未來再次交易,因此新制上路後,引用官方交易資訊時更要審慎判斷為宜。下半年度想要進場購置不動產的買方,不妨停、看、聽,且應仔細觀察地政、財政動向與公共建設動態,以免被投資客「抓交替」了。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/1093784-房價進出跌段-投資不動產停看聽

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