文/張盛賓 資料來源/好房網不動產週報 發表於/2015-08-04

以文教區著名的北市文山區一直以來都是自用買盤為主的區域市場,但由於受到市場氛圍影響,多數自住客觀望心態仍是濃厚。《好房網不動產週報》調查近期各案場的來人狀況,僅有持續釋出報廣的「忠順大院」、別墅成屋案「樹下‧ 墅上」、複層式小宅產品「靜心集」以及捷運辛亥站聯開案「敦南捷境」有稍許的行銷反應,突顯出該區產品逐漸呈現多樣化發展,將訴求客層鎖定在不同族群。

另外,基地位於興隆路二段、福興路角地,之前POP預告主打廣告戶總價988萬元的高坪效小宅案「敦南樂高」,坪數規劃14~17坪,日前已把區域內定點帆布先行撤下,原先預計8月的推案計畫恐將延後公開。

樹下 墅上

 ▲「樹下‧ 墅上」為別墅成屋案,因產品特殊而維持高詢問度。

區域內的成屋別墅案「樹下‧ 墅上」,自開案以來詢問度不錯,規劃18戶的錯層別墅,吸引地緣性的周邊換屋客青睞,來人狀況雖然有略為下滑,但單周仍能維持有25~30組的表現,現場表示目前已去化逾4成。

高總價成屋銷售難度高

捷運辛亥站的聯合開發案「敦南捷境」,近期媒體釋出量逐步減少,開案初期周來人20餘組,來客主要為區域換屋族群以及替子女置產者居多,目前單周來人降至15~20組。價格方面,業者是希望成交在每坪7字頭,但現場客戶出價多為6字頭,價格的認知差距讓成交率遲遲無法放大。參考建案以屋齡6年的「環遊市」來看,每坪成交單價落在58~64萬元,加上「敦南捷境」的產品力較「環遊市」相對較差,也是造成去化不易的原因。

而位於試院路102-1號,近期則有成屋案「狂狷」即將進場。該案預售階段時原案名為「試院錄」,規劃獨棟雙併65~72坪的4房產品,目前已在區域內釋出POP進行醞釀,客層鎖定區域換屋客,預估每坪開價7字頭,惟總價超過4,000萬元,以目前的市況來看,將面臨嚴峻的考驗。

文山區 建案

 ▲捷運聯開的「敦南捷境」,廣告曝光漸少。 ▲試院路上的「狂狷」,高總價恐受市場考驗。

房價認知落差大

現階段文山區銷售中建案,近8成以上為成屋,在6月初房地合一稅制定案後,原本預期下半年新成屋有奢侈稅落日條款的利多加持,但大部份建案仍未見明顯的讓利(降價)動作,於是出現買賣雙方持續僵持的低成交市況。

雙北市已見指標個案放出降價的訴求吸引來人,不論是話題性或人氣表現上,都優於區域其他競爭建案,更造成跨區域的比價效應。以現在的房市氛圍來看,建商的建案以降價換成交量已是無可避免的大趨勢,建商宜順勢而為才是贏家。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/RealEstate/re/46/article/743540104300.html

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