顏明輝 

 房地合一「新制」還是「舊制」哪一稅制比較划算,個人認為

一、   房地合一「新制」還是「舊制」都是對出售者產生稅負,在新制104年6月5日通過後,今年買入者在出售時仍有三種出售時間點可選擇不同稅制1.年底前舊制奢侈稅,2.不及2年持有新制3.超過2年之舊制。但明年買入者全部適用新制,已無與舊制比較之必要

二、   新制房地合一是與國際接軌、創新好聽名詞,實際上卻是[實價課稅]為內容,「新制」、「舊制」,在101年8月1日實價登錄實施後,稅捐單位已查得原始取得成本,雖超過2年奢侈稅期出售,仍以所得稅法核實課稅,事實上舊制與新制無異。但卻無新制配套措施如減免與優惠,稅賦可能比新制來得重

三、   房地合一「新制」與「舊制課稅」差異,只是將舊制[房屋財產交易所得稅]轉換成[房地合一實價課稅]加上配套措施(稅率優惠減免等),最大差異是將土地及法人納入課稅範圍,影響最大的是素地及法人,舊制出售土地只繳土地增值稅,新制多冒出一筆[(房)地合一所得稅]

四、   房地合一「新制」與「舊制課稅」差異,要從舊制[房屋財產交易所得稅]課稅計算方式比較「新制」房地合一,才能作為清楚的比對,只有今年底前2年購屋者,可以出售時間點選擇新、舊稅制,做為比較才有意義,過了明年次日實施後,新購一律新制,持有超過2年一律舊制。

五、   舊制[房屋財產交易所得稅]課稅,分核實課稅、豪宅等級房地比及依房屋評定現值百分比率計算,豪宅等級稅額=總價x房地比x15%,因此豪宅等級稅額高低與房地比成正比。因此豪宅等級欲在新制中降低稅額,需從自住及長期持有才可能。值得注意的是豪宅等級數額,逐年降低稅賦更重。

詳見一百零三年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

        房地合一課徵所得稅制度與舊制比較表 

房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?-House123

依據House123針對不同的房屋類型與特性,於6月9日歸納以下心得:

一、一般的華廈或大樓:

舊制,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」,再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

二、  特殊精華地段的大樓:

如果是精華地段或建設多的區域,因為政府的土地評定現值調的很快,將「土地漲價數額」計入扣項後,會大幅降低報稅所得,甚至報稅所得會變負的,不管是自用或投資,都不用繳所得稅,新制比較划算。

三、  中古無電梯公寓:

中古無電梯公寓的土地持份高,房子屋齡通常又高,所以「房地比」通常比較低,有些公寓的「房地比」甚至在 5% 以下,使得舊制下的所得稅很划算。如果是新制下,建議符合 6 年自住條件或長期持有,讓稅率變低,或藉由土地漲價數額來扣抵報稅所得,才會比較划算! 

《傳產》慘過房市,前5月全台土地交易額年減46%-時報資訊

房市全面量盤整,土地市場首當其衝。永慶房產經理黃舒衛分析,央行擴大信用管制區域、豪宅總價標準下調以及限縮貸款成數,再加上持有稅、房地合一稅改動作,使市場投資買盤幾乎退散,甚至連土地交易金額規模也陷入急縮的現象,以實價登錄資料統計觀察,102年全台土地交易總金額達1.6兆元的規模,103年則年減23.5%至1.2兆元,今年1-5月份僅剩2677億元,若與103年同期比較再量縮46%,跌幅已接近五成。比房屋的買賣移轉棟數量縮19%還嚴重。  

《傳產》H1使照量6年同期新高,6月建照也爆巨量-時報資訊

信義房屋統計上半年建使照核發狀況,使用執照核發戶數,創下2009年以來同期的新高量達到4.16萬戶,顯見開始進入近年預售推案的交屋高峰期,而建照數量部分則受到容積獎勵上限管制影響,6月的建照量為1萬3897戶,創下近18個月以來的大量,但整體上半年的核發建照數量仍呈現萎縮。 

北市西區翻轉計畫 年底將啟動-好房網News

「西區門戶計畫」包括北門城地景廣場重建,台鐵D1西半、E1、E2街廓,台北郵局及洛陽停車場、玉泉公園南側用地的再開發計畫等工程,確定於今年底啟動。 

「建管即時通」App 新北下旬上線-聯合報

新北市工務局擬推出「建管即時通」App,在申請案會勘、核准、領照等階段即時、主動通知,讓建照處理更公開透明。建照申請的掛件、呈核、核准、領照4個關鍵的階段,透過手機推播的方式,即時通知申請人,即使透過跑照人請照(部分不肖業者會以「被刁難」、「公務員效率差」等理由故意拖慢申請,藉此向民眾索取額外費用)。也不用擔心無法掌握申請的進度,一改過去公文往返通知,耗時又有時間差的問題。 

    以下是本週104-08-08至104-08-11日這四天,不動產房市新聞彙整與分類,期望能讓您快速進入及了解本週不動產、房屋市場最新發展情形。 

一、政策法令:

不動產投報率檢視標準 壽險業爭取鬆綁-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299538689

北市西區翻轉計畫 年底將啟動-好房網News

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杜紫軍:經濟Q4復甦-經濟日報

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「建管即時通」App 新北下旬上線-聯合報

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二、稅制稅政:

先拍照再清理善後!颱風災損可減稅-好房網News

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賣屋損失抵稅 禁新舊混搭-經濟日報

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蘇迪勒讓車、房受損怎麼辦? 投保颱風險才有賠償-自由時報

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私房話/房地合一稅 注意取得日-聯合晚報

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有點複雜!出售透天厝,按非供自住樓層比例課徵奢侈稅-MyGoNews

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299671493

移轉供省道使用的非公共設施 不免稅-經濟日報

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三、社論名人專欄:

大師論壇 為亞洲經濟把脈-經濟日報

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房市「蛋花湯」 專家籲:進攻蛋黃!-好房網News

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打擊投機客 別波及小市民-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299774819

不打股市打房市 顏炳立痛批:無知偏執-好房網News

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299539205

專利魔法石 把製造變智造-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299623148

6R績效企業/信任.信服.信仰-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299623217

點子農場/眼見不為憑-經濟日報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299715194

每週五104-08-07不動產房市新聞彙報分類與解讀

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四、房產投資:

豪宅都不豪宅了!台中七期拋售慘打7折-好房網News

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搭複合開發熱潮 新壽加入養老宅市場-經濟日報

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五、自住買賣:

想下斡旋議價?先弄清楚遊戲規則!-House123

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六、預售屋與建商動態:

降價換成交量 建商慢慢懂了-好房網

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七、實價登錄成交行情:

中古屋回檔 新北一級戰區難見4字頭-好房網News

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大直商辦 直追信義計畫區-聯合晚報

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跌破5字頭 新北中古屋震盪-聯合晚報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299584646

八、指標指數趨勢統計:

女力抬頭,買房子靠自己 雙北市地主 女多於男-中時房地產

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首次購屋均齡 北市破40大關-聯合報

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前七月 雙北淨遷出1.3萬人-經濟日報

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全台土地交易急凍 年減46%-經濟日報

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《傳產》慘過房市,前5月全台土地交易額年減46%-時報資訊

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《傳產》H1使照量6年同期新高,6月建照也爆巨量-時報資訊

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雙北實價熱銷社區 北市文山區上榜最多-工商即時

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加油!30歲以下年輕男性購屋比成長了-中時即時

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北市買房首購族 要熬到40歲-中國時報

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《傳產》大安區平均首購年齡44.9歲,大台北居冠-時報資訊

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30~49歲男性購屋主力群 偏愛大廈-工商即時

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地政士及不動產經紀業相關統計(104年07月)

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九、租賃市場:

不想爬樓梯! 公寓套房好難出租-好房網News

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十、貸款利率:

行庫嚴控授信風險 雙北自住客貸八成難度高-經濟日報

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十一、大陸不動產與財經:

大陸7月PPI創近6年新低 連41個月負增長-工商即時

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大陸7月CPI漲1.6% 創近9個月新高-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299665211

北京7月中古屋成交量 突破2萬戶-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299665298

十二、標售法拍:

十三、法務法規:

十四、都市更新:

南港工業地荒廢多 居民盼都更-聯合報

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十五、產經新聞:

我國6月外勞人數57.9萬人 增加6.3萬人-自由時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299586509

7月出口連6黑 金融海嘯以來最慘-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299538797

十六、國際市場:

海外置產熱 房仲:空頭警訊-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299774969

善用臉書 打進海外市場-聯合報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299715590

北美》搶房大作戰-工商時報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299671208

美國BCG報告:中國製造成本已接近美國-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299584187

澳洲漸失移民吸引力-工商即時

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299584322

《金融》英傑華:升息未必衝擊房市,歐洲REITS續吸睛-時報資訊

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/299538392

十七、居家知識:

十八、房仲業務:

十九、重要行事曆:

(一)104-01-01起,預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式,以及其占共有部分總面積的比率,違者將會被處6萬元至150萬元罰鍰,並可以連續罰且要求限期改善。
http://jackyan.pixnet.net/blog/post/250788319
(二)104-02-02實施,土地登記規則第24-1條修正案:[申請提供土地登記及地價資料,資料分類及內容], http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251690059

(三)104-03-20,台北市226戶頂樓違建名單,屋主自行改善到期日 http://jackyan.pixnet.net/blog/post/252258472 

(四)新北市板橋浮洲合宜住宅4,009戶已接近完工階段,預計今年3月至6月間陸續交屋,除了出售還有446戶供出租

http://jackyan.pixnet.net/blog/category/2559808

(五)104-6-12~15在台北花博公園展出之「台北國際房地產博覽會」,預估吸引10萬 以上有意置產者前來參觀。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/255558436

(六)104-07-01,實施之增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限修正 「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之3、第42條修正草案。本次修正重點,增訂第34條之3條文,各土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外,於法定容積增加建築容積後,不得超過下列規定:一、實施都市更新事業之地區:建築基地1.5倍之法定容積(不得超過法定容積50%)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。二、前款以外之地區:建築基地1.2倍之法定容積(不得超過法定容積20%)。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/240579892

(七)2015-01-01起,青年安心成家貸款限縮申請資格,新購入六個月內的房屋,才可申請。

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/251272969

(八) 不動產放款 今年做兩次壓力測試-中時電子報

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/258554383  

(九)重要法令實施日期

1特種貨物及勞務稅條例100-06-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=G0340128  

2、實價登錄 101-08-01施行

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawHistory.aspx?PCode=D0060081

  (十)限制中資在台不動產集中度 預計7/1實施-自由時報

   http://jackyan.pixnet.net/blog/post/271927894

(十一)北市老公寓一坪換一坪8/1截止

http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=156750&CtNode=12893&mp=118011

  (十二)不動產說明書應記載及不得記載事項(104年10月1日實施)

  http://jackyan.pixnet.net/blog/post/291938983

 

 

二十、重要法規:

103年度財產交易所得計算規定

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275222908

103年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223190

臺北市土地使用分區管制自治條例(原臺北市土地使用分區管制規則)

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275171995 

農業發展條例

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=M0020001

農業用地興建農舍辦法

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=M0110013

臺灣地區與大陸地區人民關係條例

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228953

大陸地區人民來台投資許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275228212

大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法

http://jackyan.pixnet.net/blog/post/275223541

台北市訂定違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定優先查處原則,自2015年5月4日起實施   

二十一:重要指標指數與統計

金融統計-中央銀行

http://www.cbc.gov.tw/np.asp?ctNode=521&mp=1

景氣指標查詢系統-國家發展委員會

http://index.ndc.gov.tw/n/zh_tw

財團法人金融聯合徵信中心
http://www.jcic.org.tw/jcweb/zh/iccard/index_new.html

國內總體經濟季預測暨景氣動向調查-台灣經濟研究院

http://www.tier.org.tw/observe/macro_trends.asp  

臺灣製造業採購經理人指數(PMI)檔案列表

http://www.cier.edu.tw/lp.asp?CtNode=273&CtUnit=145&BaseDSD=7&mp=1

消費者信心指數調查報告-中央大學台灣經濟發展研究中心

http://www.tri.org.tw/page/release.php

商業服務業景氣指標

http://ciis.cdri.org.tw/siri/index.aspx  

內政部統計處

http://www.moi.gov.tw/stat/intro.aspx

不動產登記統計資料查詢-臺北市政府地政局

http://www.land.gov.taipei/np.asp?ctNode=56925&mp=111001

都市地價指數-內政部-2015-07-15(每半年公布乙次)

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=102

「台灣經濟景氣動向之調查與預測」-「台灣月GDP與經濟氣候預測」

「國民經濟信心調查」-國泰金控

https://www.cathayholdings.com/life/CFHWeb/cfh/gdp/index.html

 

 

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