2015-09-05 19:22:38 中央社 台北5日電

今年才剛調高房屋稅,眼看明年又屆3年一度的公告地價調整,地價稅與地租也隨之再度調高,一般有土地所有權的屋主心疼不已,房仲提醒,擁有地上權的屋主可能更辛苦了。

房地產不景氣,不但中古屋房屋買賣移轉棟數偏低,連新推案也冷颼颼,鬼月推案更少,房市顯得供需不太平衡,價格持續盤整中;但是政府調整房屋稅和地價稅無法快速反應市況,屋主恐怕還是難逃年年調高稅金的命運。

一般擁有土地和房屋所有權的屋主,都要面臨3年一調的房屋稅和地價稅。例如2014年1月22日北市不動產評價委員會通過調高北市「房屋標準單價」與「房屋街路路段率」。

同時調高2014年7月1日以後新建房屋(以使用執照核發日作為認定時點)的「房屋標準單價」,平均調高的幅度較前次調整(1981年所訂)標準單價增加1.6倍,所以今年的房屋稅多了點,去年7月1日後才新交屋的屋主,今年5月看到房屋稅通知單時恐怕血壓飆更高。

今年各縣市政府地政處正在辦理每 3年重新規定地價事宜,按照法定程序評估後,隔年1月1日公告地價,主要是提供土地所有權人,申報地價據以課徵地價稅。公告地價的訂定,是參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力等評估調整。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,顯見明年11月屋主看到地價稅單恐怕血壓要再飆高一次,但是血壓飆更高的恐怕是地上權房屋的屋主。

曾敬德指出,地上權的屋主雖然不用買土地,但每年還是要交房屋稅,以及繳交依公告地價的2%到10%為地租,遠高於有土地所有權的一般屋主要繳交公告地價的千分之1到5的地價稅,因此明年將再調高公告地價,地上權屋主會更傷荷包。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,以大台北為例,較著名的地上權房屋包括文山區的「華固新天地」、日勝生「仁愛本真」、吉美「璞立」等。

徐佳馨點出最根本問題,苗栗縣財務危急程度讓各縣市政府了解,必須在自有財源開闢上有所成績,未來在中央的統籌分配款等款項上才能爭取更多資源,因此房屋稅、地價稅、地租這種地方稅就成了縣市政府自籌財源最直接工具,勢必年年調高,回不去了。

徐佳馨指出,地上權房屋要看人買,若是喜歡好的地段,又可以持有新房子,未來不打算留給子孫者,倒是很適合購置地上權房屋;但是銀行貸款可能不太容易,不如先上網查詢各家房仲有多少地上權的房子在委賣,再決定是否購買。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,地上權房屋對於銀行來說是債權而非物權,因此向銀行貸款不太容易,尤其是二手屋的貸款困難度更高;對屋主來說,無法預期持有成本(房屋稅、地租、社區維護成本)增加多少;對房仲來說,大坪數高價的地上權房屋轉手可能「頗費功夫」。

黃舒衛建議屋主, 2房的小型地上權房屋可以自住,若要出租,或中大坪數的地上權房屋要出租,可能要慎重考慮整個建築的量體大小,戶數多寡,若戶數多,相對的競爭也多,租金不易拉高,加上持有成本難以掌控,投報率能否符合理想,值得考慮。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1168612

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