2015-09-07 07:24:33 聯合報 台灣房屋首席總經理/彭培業 

台灣房屋首席總經理/彭培業

出口經濟不振,股市震盪走低,房價持續盤整,國內投資人信心低迷,資產族憂心房市泡沫化。明年1月1日將成為台灣房市重要分水嶺,短期投機客將大幅減少,市場上將以「中長期自住」和「中長期投資置產型」買盤為主。

2016年以後不動產市場趨向穩定,正式進入產品競爭力時代、勤看屋的時代以及中長期配置的時代。

台灣歷經奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、北市房屋稅、房地合一稅等稅制變革,除了讓房市交易加速觸底,回歸基本面外,也讓台灣房地產市場與泡沫化絕緣。

房市盤整期優劣見真章,過去隨便買、隨便漲的多頭時代已經過去。區域機能性不足或建設未到位的產品,價格將面臨下修;但路段佳、機能好的產品,一有議價空間,馬上有人出手購入,不好的產品貴不了,好的產品則便宜不了,因此優質產品不僅不受景氣影響,抗跌性高,更有資產保值空間。

資金是股市、房市動能,資金供給愈多,市場愈能發揮最大動能。

M2年增率若長期下跌後,止跌回升,表示市場資金增加,股市容易出現上漲。

根據貨幣供給額變化,2000年9月時曾出現死亡交叉,市場資金紛紛從活存轉定存,資金動能不足,對股、房市不利,但2001年6月M1b、M2年增率皆出現止跌,表示央行採取寬鬆貨幣政策,大環境有充沛資金、房市回溫。

根據過去台股與房市連動關係來看,2000年時股市年平均指數7847點,當時全台建物買賣移轉棟數32萬戶,2001年股市跌了近3000點、年平均指數4907點,全台建物買賣移轉棟數戶數減少6萬戶到26萬戶。

從過去歷史分析來看,近期股市急速下跌,因投資人資金槓桿調度關係,短期確實影響房市交易,長期來看,房市仍有其剛性需求,還是回歸市場機制,也因此房市並不如想像中來得壞。

央行總裁彭淮南曾在8月行政院會報時,主張寬鬆貨幣政策搭配擴張性財政政策,顯示資金漸多充斥市場。

低利率時代,不動產所有者沒有迫在眉睫的賣壓,目前只有少數資金壓力較高的個案降價售屋,但群體性崩壞的現象不可能發生,同時台灣政府也不會放任台灣經濟出現本土性金融風暴,房市依舊是產品競賽的時代。2016年起,觀望期結束,房市成交量體將逐步回穩,國人也會理性購屋,進入一個房市健康新時代。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1168800-中長期置產將成主流-理性購屋時代來臨

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