2015年09月11日 10:29時周精選 

買房殺價9招 打75折不是夢
買房殺價9招 打75折不是夢。(時周提供)

台灣房市反轉向下,10年多頭進入尾聲,民眾最想知道的,無非「房價什麼時候是最低點?」包租公律師蔡志雄認為,自住客不要一味追求行情最低點,看到喜歡又買得起的物件就該出手,僅記9個原則就能砍價成功,最多可打到75折! 

房市寒冬到來,在買家普遍看跌房價的預期心態下,看房不買房,甚至連出價都不想出,讓市場交易量屢屢創新低。不過,再嚴峻的寒冬也有自住的需求,對首購族、換屋族等剛性需求的買家來說,房市進入盤整期,正是議價的最好時機。 

根據東森房屋研究中心統計,2013年到今年上半年的「6都成交物件議價率」,都超過雙位數,其中台北市議價率16.05%最高,其次為台中市14.45%、新北市14.06%、台南市11.33%、桃園市11.27%及高雄市11.18%。 

6都議價空間拉大,顯示賣方對房價的堅持已經鬆動,愈來愈多屋主願意降價求售。專家認為,這時買方一定要多比價、勤看屋,然後大膽議價,如果和賣方談到合適價位,就該逢低搶進。 

「如何殺到好價錢」就是重要的關鍵,買家除了必須對區域行情做足功課外,議價的小技巧更不能少。 

調閱謄本出價有底 

房市專家蔡志雄表示,買屋殺價的第1步,就是要知道屋主購屋時的成本。他以自身經驗為例,對於相中的物件都會去調謄本,從謄本中觀察屋主何時取得物件,並從貸款金額去推估當初買房的價格。 

在推估取得成本後,第2步就是從謄本中檢查屋主是否有「貸二胎」。一般來說,有二胎的屋主可能手上缺現金,因此才急著將房子變現,價錢相對好殺。 

第3步則是從房仲經理人旁敲側擊,詢問屋主是不是有兄弟爭產、夫妻離婚的現況,然後檢查謄本中的持分項目,如果判斷對方因為要分家產而賣房,這種物件就屬於好殺價的範疇。 

第4步就是在謄本上注意屋主的持有時間。蔡志雄指出,持有時間愈長的屋主因為取得成本低,如果不缺現金,房價就會愈難砍;但如果是近2、3年購入,進場成本幾乎在高點,「這種人現在只想跑,只要別砍得太誇張,通常都能成交。」 

至於如何出價?蔡志雄建議買方要從心中的底價降8折開始談,再慢慢往上調整。他說:「自住買房要堅持底價,超過就不要再加,去看下一間,反正現在有很多物件可供選擇,房仲最後搞不好會回頭降價也不一定。」 

預售新屋較好議價 

除了二手屋從謄本資訊來議價外,新屋向建商砍價的成功機率更大。 

「房地合一稅通過後,預售屋有波解約潮,不少人看壞局勢,寧願付15%違約金和建商解約。買家如果相中這種物件,可以直接喊價打85折,甚至再多砍1成,因為對建商而言,15%違約金已到手,新買方議價空間其實只有10%。」 

蔡志雄指出,最近這種已付違約金的新屋比率很高,但客戶解約的狀況,建商往往不會透露,買家可以從交屋時間點來推估,或者直接就喊低價,在建商不願負擔較高稅率的囤房稅下,有一定的「命中率」去搶到這種解約後的便宜物件。 

「房子可不可以買?」蔡志雄笑說這是他被問最多次的問題,他認為,為了自住而空手的人,比自住買在高點的買家可憐! 

他舉例,A在民國80年時買了1坪30萬的房子,90年時跌到每坪10萬,旁人或許會替A覺得可惜,「如果晚一點買就好了!」但對自住的A來說,其實根本不會在意低不低點的問題,因為從90年到現在,房價從每坪10萬漲到90萬。「該可憐的是80年、90年都沒進場,現在還兩手空空的買家。」 

蔡志雄建議,現在是「自住買、投資等」的年代,買方要多看、多出價,不能永遠期待最低點,否則把青春都等掉了也買不到房子。 

他還認為:「股票可能變壁紙,但房地產絕對不會,每次跌完,漲回來都比過去更高,自住客真的不要太在意房價,應該把重點放在挑對房子。」此外,蔡志雄還建議,買家現在要「寧買小不買遠」,物件不要離蛋黃區太遠,碰到喜歡的物件,只要買得起就要出手,否則錯過這個村,就沒那個店了。 

自住買房殺價9招 

1.剔除想買「最低點」的迷思。

2.透過謄本推算屋主購屋成本。

3.透過謄本檢查屋主是否有「二胎」缺現金。

4.透過謄本檢查持分,判斷對方是否在分家產。

5.透過謄本判斷是否為近2年購入物件來砍價。

6.搶違約金新屋,從75%喊價。

7.堅持心中底價,絕不再加價。

8.寧買小不買遠,勿遠離蛋黃區。

9.買得起就該出手。 

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150911002608-260603

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