圖說:近期房市景氣急轉直下。

圖說:近期房市景氣急轉直下。

猶記得今年2月主計總處方才上修2015年全年經濟成長率預測為3.78%,及至8月14日,卻又突然宣布大幅下修至1.56%,令大家都備感訝異,更值得關注的是,營建類股4月底以來跌幅更高達3成,尤其此際正值房市交屋高峰期,不僅開發商資金流動性風險議題備受關注,金融業系統風險同樣面臨嚴重考驗!

經濟景氣急遽衰退

但仔細檢視一下股價指數由4月底9900多點一路下滑至8月20日之8,021.84點,跌幅約2成,股價總市值亦由4月30日之28.48兆元急遽下降至8月14日之24.23兆元,足足縮水4兆餘元,約占今年16.77兆元GDP的4分之1,由此不難了解其嚴重程度。

實價登錄非萬能

8月13日中央銀行突然宣布鬆綁實施超過5年的房市管制,並適度提高貸款成數,雖然有不少人以最近內政部所公布2015年Q1台北市房價所得比再度攀升至16.16倍,而擔心鬆綁房貸可能導致房價該跌不跌。

其實,只要深入了解這份調查報告所依據實價登錄資料之時間落差,以及現階段交屋高峰期預售屋、新成屋與中古屋競價求售,導致開價與實際成交價差距愈來愈大之實務現況,即可充分掌握市場景氣急轉直下之發展趨勢,而不必擔心房價跌與不跌。

房價下跌成趨勢?!

至於房市景氣逆轉之主要癥結係緣於長期超額供給,再加上近年過度投機炒作,導致於投報率早已出現負值。

而當前經濟景氣明顯衰退,在預期下跌心理愈來愈濃厚下,財務操作去槓桿化又是普遍共識,其因在於深恐房價重挫淪為負資產而又應變不及;現階段此一趨勢已由台北市逐漸蔓延至新北市、桃園以及中南部等地,可以預期的是,房價下跌趨勢亦將隨之延伸至全國各地。

房市景氣轉折已成定局!

另外,去年以來房屋稅與地價稅皆已大幅提高,接者明年1月1日房地合一新稅制實施在即,預期下跌心理更是有增無減,其結果除不再貿然進場之外,已預購的預售屋,則是想盡辦法延遲交屋、減價或退屋,例如挑剔房屋瑕疵或貸款成數不足。

此種情況可由最近業者所推出之「成屋預售化」行銷策略,亦即銀行核貸不足部分,由建商改以1年或2年分期付款方式因應,否則無法順利交屋,倘若此問題不儘速解決,一旦景氣下滑益趨明顯,即使以「沒收」結局收場,跌價損失勢必更大。

由以上之分析,不難了解當前景氣轉折已成定局,而房價下降仍只是開始而已,至於其間所衍生的後遺症則自2016年開始將會逐漸顯現出來。

原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/地產專欄-莊孟翰-房市景氣跌落-現在才剛開始-091000600.html

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