2015-09-23 03:04:11 經濟日報 鄭哲昇

鄭哲昇

上周美國聯準會(Fed),並未如預期宣布升息,全球的超低利率金融環境可暫時維持一陣子,特別對於處在復甦時期的美國房地產市場,Fed不升息自然是利多,包括落杉磯、西雅圖等華人最熱中置產的地區,可望持續活絡。

回頭檢視國內房地產市場,一樣是超低利率的環境,相較於美加地區房地產的價量齊揚,台灣房市今年則出現價量雙跌的空頭走勢。眾所周知,房地產總價高,絕大多數的交易必須仰賴金融機構提供貸款支援,因此擁有目前超低利率的條件,是投資房地產的一大優勢才對。

更有意思的是,台灣一般自住房貸利率,只要有固定收入,平均可以貸到2%上下的低利率條件,相較於美加房貸都在4%~5%,台灣房貸水準還甚低呢。

何以為出現兩樣截然不同的景況?

首先是購屋能力的差異,台灣的購屋所得比,全球數一數二,以台北市而言,達15左右,僅次於香港的17,換言之,必須不吃不喝整整15年,才可以在台北買房,而美加等全球華人的置產熱區,例如落杉磯、溫哥華等地,房價雖高,但購屋所得比,都在10以下。

其次是,美加等國對於外國人買賣房地產並沒有像台灣設有各種買賣門檻限制,尤其是對於中資來台置產更打造了全球僅見的所謂「五四三」嚴格限制(三年內不得轉賣、每年在台停留不超過四個月、銀行貸款不得超過五成),使得台灣房地產百分九十九的交易幾乎都是本國人在相互轉手交易,經過長達十年的超低利率助長的來回追高房價,卻一直缺少全球雄厚資金注入,房價只被自已人一路炒高,如今終於炒到高處不勝寒,乏人敢接手的最高境界。

接著,為抑制節節上漲的房價,政府開始出手了,先是前幾年奢侈稅上菜,但是,那時正逢炒房最熱當頭,市場似乎沒什麼反應,房價依舊持續創新高。

接二連三還有台北市祭出囤房稅及大幅拉高房屋稅及央行針對特定地區的一波波選擇性信用管制等。

而最致命的最後一根稻草,當屬房地合一的實價課稅,雖是明年元月才正式生效,但是,受到市場集體預期心理影響,今年以來的房地產市場終於結束十年多頭,景氣正式反轉向下。

「投資房地產,政策風向最重要」,記得有位房地產前輩曾再三提示這一點,我一直謹記在心。

客觀來看,如今的國內房市,除了政策面站在空方外,購屋能力薄弱的基本面也一時無法改善,只能經由價格變動去調節市場的供需,這將是一條漫長的修正過程,而超低利率的金融環境,是目前支撐房價最後一根浮木,但是,問題是不升息到底還能撐多久?

(作者是長富國際地產公司總經理)

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1204194 -投資風向球/支持房價的浮木…還能撐多少

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