2015/08/18 出處:財訊趨勢特刊 第 44 期 作者:林過

買房動輒千萬,但房子究竟價值多少,卻很難抓得準。不過只要學會估價3招,就算買房新手也能輕鬆抓出房價合理區間,更有空間跟房仲殺價。

買一棟房屋動軏好幾百萬、好幾千萬元,尤其面對居高不下的房價,到底房價合理不合理,是不少消費者在意的問題。其實也可以透過房價所得比、房價租金比、直接比價法等3大方式,來估算房價是否合理,如果行有餘力的話,更可以透過購屋診斷書,來診斷房子本身的C/P值(性價比)喔!房地產價格是否合理,事實上很難有一個判斷的標準,因為決定房價的因素很多,除了土地價值外,不少中古屋也會因為房屋坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等外在因素,影響成交價格的高低,即使是同一棟大樓的房屋,也會因為座向、樓層不同,房價也有所不同。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,目前市場上評估房價是否合理,大致會以「房價所得比」和「房價租金比」作為比較的基準。房價所得比是指購屋總價除以購屋者年收入所得,顯示一般家庭購屋時得「不吃不喝存幾年錢」才能買得起一間房屋,因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

第1招:
房價所得比,超過6倍就不合理

根據世界銀行定義,房價所得比最好落在4倍到6倍間比較合理,也就是說,一個家庭最多只要存6年錢就能買得起這間房屋,若超過6倍,就會造成極大的負擔。徐佳馨分析,但近來大台北房價高漲,不少人的購屋痛苦指數已經高達10倍以上,建議可以試算看看自己的購屋痛苦指數,愈低代表自己愈有能力買得起該房子。舉例來說,蔡先生夫婦年薪共180萬元,他們同時考慮台北市松山區總價3000萬元的新成屋,以及同地段1500萬元的30年中古華廈,倘若他們買的是新成屋,房價所得比將高達16.6倍,明顯超過一般水準,但他們若買中古華廈,房價所得比約8.3倍,較符合理想。徐佳馨分析,倘若房價所得比太高,將壓縮生活需求、降低生活品質,將成為痛苦的屋奴,與其買了自己無法負擔的房屋,不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房屋,較具發展潛力。

與房價所得比類似概念的還有貸款負擔率,通常建議貸款負擔率不要超過家庭收入3成較好,若超過3成,生活品質堪慮。貸款負擔率就是指貸款占一個家庭的總支出比率。舉例來說,假設蔡氏夫婦買了1500萬元的中古華廈,以自備款3成來看,20年期本利攤還利息2%計算,蔡氏夫婦所負擔的每月貸款約5.3萬元,剛好是他們夫婦倆收入的35%,也因此從貸款負擔率來計算,夫婦倆也比較適合購買中古華廈,而非新成屋。除了房價所得比外,若想要知道這間房屋是否開價過高,也可以透過租金投資報酬率來回推,這種回推法又稱為「房價租金比」。「房價租金比」是指房價與月租金的比值,代表你若買了這間房屋出租出去,每月固定投資報酬率為多少,計算方式為「年租金收入」除以「房屋總價」。

買房動輒千萬,但房子究竟價值多少,卻很難抓得準。不過只要學會估價3招,就算買房新手也能輕鬆抓出房價合理區間,更有空間跟房仲殺價。

第2招:
房價租金比不到2% 代表房價過高

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,目前租金合理報酬率約為房價的2到3%,假設附近房屋月租金22,000元,就可以推算該房屋年租金收入有26萬4千元,若以2到3%的租金投資報酬率回推,該房屋的房價應該落於880萬至1320萬元間,假設房屋總價超過1320萬元,就代表該房屋售價投資報酬率相對低,可能得重新檢視該房屋的條件。好房網調研中心執行長倪子仁分析,房價租金比的計算方式容易,且也比較容易取得,也較客觀,因為假設房地產買來出租,通常房東會要求一定的投資報酬率,如果低於該投資報酬率,就顯示房屋售價的確偏高,就像股市也有所謂的本益比概念,本益比可以讓投資人很快地判斷股價是否過度偏高。

倪子仁分析,可是大台北房價高漲,尤其陸客自由行後,店面行情更是水漲船高,不少地區的租金投資報酬率更是低於1%,不過撇除過熱的區段和店面,一般住宅還是可以用2%租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高,倘若租金投資報酬率推算下來低於2%,除非該房屋其他條件特殊,例如即將有都更機會,或是附近即將有重大利多建設完工,不然不推薦買售價過高的房屋。

第3招:
直接比價法 買價別超過均價10%以上

江龍名分析,房地產市場基本上還是會受到市場供需法則支配,從供需關係來看,如果某區域房屋供給量大,短期內又沒有太多的人口成長時,買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋,反之亦然,當某一地區的房子大家都搶著要,房價當然就會飆升。由於每個地區、每間房屋的特質都不相同,價格不同也很正常。江龍名分析,消費者買房之前,也可以透過「直接比價法」,比較同區域類似特質的房屋價格,判斷出房價是否合理,作為自己出價參考。

「直接比價法」是最簡單也最方便的方法,尤其現在政府實施實價登錄制度,各區域房價成交行情更是一目了然。江龍名分析,可以直接在實價登錄網站上,圈選想買房屋周圍300公尺內的平均房價,找出該房屋周圍平均行情,但因為實價登錄內偶爾會有親屬等特殊交易,出現超低行情價,記得先扣除特殊房價,只看一般房價表現即可,除非該地段因為重大利多正在飆升起漲,否則買價盡量不要超過當地平均行情的10%以上。比較房屋價格時,也有不少條件可以拿來比較,首先,區位是影響房價高低的最大因素,每個地段價值不同,再來則是屋齡,撇除都更或是透天厝,通常屋齡愈高的房屋房價愈低,房屋每多10年、折舊率就多10%,所以屋齡30年的房屋,應該是一般新成屋的七折行情。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=4391

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