2015-10-11 00:12:44 聯合報 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛

過去總由928檔期拉開房市第4季序幕,短短三個月貢獻全年三分之一以上業績,雖沒有百貨業周年慶瘋狂,與對岸「金九銀十」的說法,差可比擬。

然而這兩年房市冷清,新屋市場銷售率走低,中古屋銷售時間拉長,庫存去化緩慢,再加上前幾年新增供給紛紛爆量,供需失調、青黃不接,使得過往的銷售節奏被打亂,而明年房地合一稅即將上路,更讓交易氣氛為之凝結。

尤其,8月全球股災,進一步壓抑房市買氣;9月國內六都交易量年減19.6%。其中,新北市交易量比去年同期大減32.8%,市場不但沒有因為擺脫民俗月、風災而回溫,也沒有受惠於央行鬆綁、降息,打房政策似乎出現轉折而稍有喘息,市場內外缺乏點火話題,旺季不旺成定局。

探究第4季市場,非經濟因素的政治、政策方面尚有總統及國會大選、房地合一、囤房稅、限貸、查稅、調增持有稅等干擾,觀望氛圍難散,因此價量修正格局不會變。但房市調控的政策利空風險已全部揭露,再加上降息、資金寬鬆條件支撐,預估房價仍維持緩跌的態勢。

雖然房價已鬆動,但買賣雙方的價格認知差距仍大。屋主、建商主觀認為,稅改之後,交易、持有成本增加,自然墊高房價,而且低利率環境不變,財務壓力撐得過去。何況全台840萬棟房屋,充其量每年只有30萬棟交易量,只要屋主撐住,鐵板一塊,房價哪有往下掉的理由?市場糾結於政經環境氣氛不對,只要撐過明年,大選一過,雨過天晴,買方還是得回頭埋單。

然而,賣方應體認到國際局勢不明、國內經濟陷僵局恐非一、兩季的事。雖然現有房地合一前的輕稅優惠,但整體買氣弱,長線走跌,新制根本課不到稅。另一方面,降價物件比例持續攀高,明年1月1日奢侈稅落日後,除持有未滿2年的非自用中古屋上市待售外,尚有預售新成屋、建商餘屋搶市,全台至少新增10萬戶賣壓。

需求低檔、供給爆量,暫時看不到價格反彈跡象,反而價格破壞的個案層出不窮,投資客趕著用破盤價下車,少賺為贏,終將成為後進者噩夢。建議建商、屋主還是盡早進行價格調整,以利獲利了結、規避降價風險。

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5930/1241173-財經觀點/旺季不旺-房市怎解

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