作者:呂國禎,劉光瑩天下雜誌582期  調整字體尺寸

九二八房市推案急凍,四大指標聯袂下跌。 打房加上內外經濟情勢動盪,房市交易量創十年新低,業者和屋主若不有感降價,房子恐怕會繼續乏人問津。

房價真的在跌了,房市年度重頭戲九二八檔期登場,卻出現了推案量(編按:營建公司推出的新屋量)、買家買氣、成屋交易量、交易價四大指標聯袂下跌局面,台灣房市正式走入了跌勢。

新屋少 成屋交易也冷清

房地產市場每年有兩個重頭戲,分別是上半年的三二九檔期與下半年的九二八檔期。上半年已經出現了推案量大減的狀況,下半年則每下愈況。根據「好房網」調研中心的調查,今年北台灣九二八檔期的推案量為一三五九億元,跟去年的二五二六億元相比,減少了四六.二%,推案量出現了持續萎縮的情況。

再進一步看成屋市場,根據永慶房產集團的調查,今年一到八月,台灣六都的房屋移轉件數(交易)為十三萬三千多件,較去年同期減少了一八.八%,為一九九九年以來的同期新低;再細看台灣房市最熱的台北、新北、桃園三大都會,成交件數跟去年同期相比減少超過兩成。

不僅成交件數減少,交易價格也跟著同步往下跌。同一調查也發現,今年第三季成屋交易價格出現普遍性的下跌,其中以雙北、新竹房價下跌最為明顯,跟近年來最高均價相比,跌幅介於六%到一○%,且下跌的趨勢正在由北向南蔓延中。

七成民眾看空 低利率也沒救

新屋減少、成屋交易的量價俱跌代表什麼意思?永慶房產集團業務總經理葉凌棋說,「去年房市的氛圍是認為台灣房貸利率水準才二%多,低利率可以支撐房價,不可能跌;但今年上半的氛圍變成:原來這樣的低利率,還是有可能下跌;到第三季轉變成房價真的跌了。」

房市專家鄭詩韋說,「跌價已是主流,投資客、建商正在想盡辦法少降一些價,對於有自住需求的人來說,搞懂如何買房的時代來臨。」

根據永慶房產集團今年第三季的房產趨勢報告,民眾看空房市的比例直追金融海嘯,高達七成民眾看跌未來三個月房價,為○九年以來最高。

房市跌價來自內外情勢改變。上半年全球經濟復甦不穩,第三季出現全球股災、貨幣戰爭等混沌局面,台灣內部遭逢經濟成長率「保一」挑戰,更有總統大選、房地合一、囤房稅、持有稅大增等議題,持續壓縮買氣。

下半年只有屋主有感降價,才能帶動買方看屋進而成交。預期下半年將維持量縮價跌局面,「最快要到明年底,房市交易才可能恢復健康,」葉凌棋分析。

房市走入空頭市場,根據上市櫃營建相關公司今年上半年財報,超過四十家營收出現負成長,其中鄉林、興富發、皇翔、力麒衰退超過七成。

雖說,營建業者的營收會受到建案認列遞延所影響,但這樣的全面性衰退,是金融海嘯以來的新紀錄。

再往下一層看獲利,有超過二十家營建公司上半年虧損(見表一),讓人不禁想問,是不是谷底到了?

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,「二○○三年,許多建商股價跌到了○.三、○.四元,那不是雞蛋、水餃股,而是十股才能買一顆雞蛋,接著出現建商倒閉潮,但房市也從那時候開始谷底翻身,也許這一次也會出現這樣的現象,那才會是真正的谷底。」

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