莊孟翰│理財周刊795期│2015-11-20

陳先生問:過去房屋買賣,因資訊不夠透明,衍生不少交易糾紛,尤其是買到工業住宅或是違章建築的爭議,而內政部今(2015)年10月1日正式實施的新版不動產說明書,真的能讓消費者放心嗎?

答:依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項的規定,經紀人員在執行業務過程中,應以「不動產說明書」向與委託人交易之相對人解說;同法第24條第2項又規定,不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分,因此,其重要性不言可喻。

內政部地政司於2000年發布實施不動產說明書應記載及不得記載事項,但因之前規範內容過於簡略,衍生不少爭議,致買賣糾紛不斷。而今年10月1日重新制定的新版不動產說明書,在應記載事項從原本的90多項增加到200多項,幾乎「全多錄」,使資訊更透明,對於買方保障也較為完備,顯示我國不動產買賣資訊透明化已進一步邁向新的里程。

惟不動產經紀業在撰寫不動產說明書時則要花更多心思,因為,一旦內容有不實記載,除了將依《不動產經紀業管理條例》開罰3萬到15萬元外,萬一買賣雙方反悔,想要毀約退訂,難免會從不動產說明書中「雞蛋裡挑骨頭」,以期找尋可供毀約的「證據」,因此,不動產經紀業的經營風險也相對提升不少,但對消費者的交易安全來說,則更添保障。

另外,針對陳姓民眾所關心的「工業住宅」及「違章建築」部分,新版不動產說明書也要求揭露,目前作住宅使用之建物(成屋),是否位處工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區(即俗稱的工業住宅),此外,違章建築或有無增建等資訊都要一併敘明。

為何要特別規範「工業住宅」呢?主要是過去房市大多頭時,因工商混合未嚴格區分管理,導致不少位於工業區的工業住宅「魚目混珠」成為一般住宅;再者,由於工業住宅房價約為一般住宅的七至八折左右,甚至有些區位佳、規劃設計良好,且公設完備的工業住宅,房價還不輸一般住宅,從而亦吸引不少首購族購置。

購屋者難道不知道它是「工業住宅」嗎?也許很多人會有這樣的疑問,其實就一般買賣交易實務而言,一棟房子動輒少則七、八百萬元,甚至要花費一、兩千萬元,消費者哪會不仔細求證,因此,大多數人都是「心知肚明」,而有些則心存僥倖,總認為政府「沒人力查」,或是「即便要查,也常虎頭蛇尾,最後總是不了了之」。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=18064813000&AType=1

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