發表於 好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

過去房市景氣蓬勃發展,加上政府給予都更容積獎勵並開放容積移轉,建商切入都更,以額外獲取的容積獎勵創造樓地板面積銷售,賺取超額利潤,更讓不少北市老舊公寓因都更「鍍金」,但如今房市買氣薄弱,加上實施容積管制上限與北市新成屋高額房屋稅,讓都更頓時熄火。

市場環境變化、政策方向更動,都更將面臨更嚴峻考驗。(好房網News記者陳韋帆攝影)

柯文哲曾表示將保留南港瓶蓋工廠,但在東區門戶計畫下,欲拆除做為都更建地使用,遭民眾砲轟政見跳票。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

能預料的是,若房市景氣反轉,預料建商參與都更的意願又將更低。尤其北市目前都更政策採取公辦都更,以「紹興南街公辦都更」來說,將興建台大醫療研究大樓、150戶公共住宅、飯店及商旅,由台大提供土地,北市府擔任實施者,負責都市計劃變更、都市更新審議等招商作業,最後再甄選開發商投資興建。

過去都更最有誘因的部分,乃是對開發商而言的「半買半送」遊戲,例如捷運聯合開發,由市府出土地,建商出資蓋屋,蓋好後建商拿回一定比例住宅出售,加上近10年房市景氣大好,聯開分回的房地,甚至有翻倍獲利的可能。

這樣的模式,也發生在這幾年的都更市場,建商整合興建都更宅,並可獲得容積獎勵、容積移轉,採取預售模式,房價連年看漲,完工後交屋入帳即能回收資金,甚至賺得預期獲利之外的超額收益。但未來,景氣不好,建商即便介入都更,但整合成本高、房屋售價往下掉,又可能面臨滯銷,這樣過往的「黃金獲利模式」自然難再使用。

加上政策方向變化,目前北市主導公辦都更,又融入只租不售的公共住宅,即便公辦都更融入商辦、飯店等項目,但這些都是不是像賣斷住宅產權一樣「甜美」,幾年內即能快速回收資金。近期營建署舉辦的「日本都市再生機構組織與案例論壇」之中提及,不論是民間開發商或地方政府,實施都更困難的理由,包括事業的收益性不確定、實施時間長的風險。

尤其依據日本經驗來說,也發現,在地價有可能下跌的事業中,由民間實施者施行都更是有困難的。因而透過都市再生機構(UR)這種獨立行政法人介入擔任實施者,是能協助開發商參與都市再生,這也是因應大景氣不好,目前北市可參考強化都更流程、組織運作的方向。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/107416114017.html

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