過去十年,投資房地產在台灣幾乎是個顯學,特別是在08年遺贈稅降至10%之後,眾多熱錢班師回朝,加上中國房市飆漲,帶動台灣高房價,房價高漲拉大了房價所得比,年青人買不起房,高房價成為民怨之首,迫使政府必須祭出多項打房措施,從奢侈稅、房地合一稅……。 

台灣房市熱情奔馳十年,現在正面臨回檔下坡路。最近很多人問我說,房市到底了?什麼時候可以進場?蠢蠢欲動的人不少,但是眼前兩個數字大家必須高度敏感,一是央行降息半碼之後,五大行庫公布11月新增房貸380.35億元,房貸利率是1.906%,是三年新低,利率走低,有利炒房的高槓桿投資客。 

不過,另一個數字大家要更當心,全球房地產指南(GLOBAL PROPERTY GUIDE)公布全球42個國家及83個城市的住宅租賃市場,台灣房地產租金回報率只有1.57%,是全球最低的國家,1.57%的回報率比1.906%的貸款利率還低。從純投資的角度來看,買房的房東把房子租給房客,連繳房貸利率都不夠,1.57%的房屋回報率也代表投資客必須63.69年才能回收本金。 
從租金回報率來看,亞洲區的印度、菲律賓都有7%以上,日本、泰國也有5%以上,這幾年台灣人最瘋的柬埔寨也有5.33%,馬來西亞也有4.57%,就連房價貴的驚人的香港也有2.82%,中國大陸平均也有2.2%,房屋回報率太低也代表泡沫化程度愈嚴重。 
房租超低回報率,房地產投資客仍勇往直前?那是因為在房價高漲的年代,大家看中房地產會增值,房價上漲增值利益遠遠大過租金回報,因此,房價上漲才是主菜,租金回報只是配菜,但是房價會永遠只漲不跌?答案是否定的。 
過往的房地產投資中心思想是保值,最大作用是對抗通膨,但未來的世界可能是通縮的年代,大家看油價急跌到35美元左右,波羅的海運價指數(BDI)從11793點跌到471點,芝加哥期貨指數(CRB)從473點跌到170點,未來的世界可能是通縮主導的年代,大家不必囤房抗通膨。 
另一個房地產投資的天敵是少子化,1980年代,台灣每年新出生人口超過40萬,到了2000年左右降到30.5萬人,2007年只剩20.4萬,2010年更是創下16.68萬人新低,很多大學招不到學生,面臨關門大吉命運;未來少子化才是撞擊房地產投資最核心的問題,這當中還包括台灣經濟的基本面,包括出口持續衰退,GDP長期的低成長或負成長,薪資停滯不成長,都是房市的天敵。 
此外,台灣還面臨資金外逃的問題,過去21季台灣金融帳淨流出2197.6億美元,大約有7.27兆台幣的錢流出境外去買外國的股票及不動產,2014年國人購買海外不動產達740億,今年直逼千億大關,這代表國內資金開始尋找海外高回報率市場,台灣房市低回報面臨窘境。 
但更大的麻煩是台灣的房價所得比超過15,已是世界最高水平,政府為了打房,各項政策齊出,投資房地產租稅負擔逐漸加重,恐讓投資客吃不消,房市奔馳十年早該回檔,如今政府用力一打,回檔之勢更難抵擋。
更重要的是,未來世界是新經濟掛帥,知識才能創造財富,年青人不必為買不起房價懷憂喪志,反而現在是慷房東之慨的好時機,租屋比買屋划算,千萬不要把寶貴的一生套進當屋奴。

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20151226/761052/?utm_source=Via&utm_medium=Android_Share&utm_campaign=%E5%8D%B3%E6%99%82%E6%96%B0%E8%81%9E%2F%E8%AB%96%E5%A3%87%2F%E8%AC%9D%E9%87%91%E6%B2%B3%EF%BC%9A%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%9A%84%E5%86%AC%E5%A4%A9%E6%9C%83%E5%BE%88%E4%B9%85


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