2015-12-27 12:46:23 聯合報 住展雜誌企研室經理何世昌

住展雜誌企研室經理何世昌

2015年,在政策打壓及房價降幅未能達到買方滿足點的情況下,成交量一直無法擴增。房市買氣淡如水,很多不動產業者都說,入行20、30年來,沒看過房市這麼難賣,連2003年SARS期間都沒這麼慘。

房市氛圍不佳是不容否認的事實,但實際上到底多慘?從數據上可以看出。

根據內政部統計資料推估,2015年全國買賣移轉棟數僅約27萬棟,比2002年低;其中,雙北市是重災區,成交量應會創下史上新低。除了成屋成交量創新低外,預售屋市場的銷售率也不佳。

根據住展雜誌統計,2013年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率為78%;2014年年初,財政部長張盛和拋出房地合一構想後,房市大受衝擊,建案成交狀況急轉直下,導致平均銷售率驟降到43%。2015年情況更加險竣,是年1至10月為止,新成屋、預售屋建案平均銷售率重摔至28%。以目前市況判斷,全年度平均銷售率大概只剩3成,新屋銷售與成屋一樣創下新低紀錄。

一般而言,一個新建案只要賣出3成多的案量,就能達到回收成本門檻;如果銷售量體低於3成,就是賠錢了。2015年北台灣新成屋、預售屋平均銷售率若勉強達到3成,等於宣告建商已陷入「成本保衛戰」;別說要賺錢了,連能不能收回成本,都是難題。

若建商口袋夠深,就能以拖待變,1年內只賣3成,那就慢慢賣、賣個2、3年,藉由拉長銷售期來提升銷售率。只是管銷成本也會增加,且價格也不一定會比較漂亮,更遑論後市充滿著捉摸不定的複雜性因素。

假如2016年買氣仍無明顯提升,不動產業者就應思考改善銷售方式,或是調整定價策略,這既是一個無法迴避、且迫在眉睫的燙手問題。房市惡化的同時,壓力不僅落在不動產業者身上,假使價格修正幅度過大,政府更得面臨是否擴大救市的棘手難題,在高房價與拯救經濟間作出最後的取捨。

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