莊孟翰│理財周刊800期│2015-12-25

問:台北市政府最近公布調高「公告地價」及「公告現值」,會有哪些影響?

答:年終歲末,民眾無不期待新的一年會有新氣象,但就房地產領域而言,明(2016)年1月1日卻是真正苦悶的開始,因為高達45%邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外,「公告地價」及「公告現值」也將同步調高,對房屋持有者來說,猶如三箭穿心,不管是「持有」成本,還是「交易」成本,在政府逐步加稅的前提下,稅負大幅增加已是必然趨勢。

 每三年調整一次的公告地價,關係到每年11月繳交的地價稅金額,屬於持有稅,而公告現值是房屋或土地買賣交易時,政府課徵土地增值稅的依據,至於房地合一稅則是財產交易所得稅,後兩者都是交易稅。

 明年1月1日即將實施的房地合一稅,係政府為抑制短線炒作,所祭出持有一年內出售者財產利得稅高達45%,而持有滿一年未滿二年者課徵35%的重稅。

 至於公告地價及公告現值調整部分,在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」,而就台北市來說,過去三年公告現值累計漲幅高達36.93%,因此,大家多少都有大幅調漲的心理準備。

 果不其然,台北市地政局於12月16日公布民國105年的公告地價,平均漲幅就高達30.38%,創下83年以來新高,而土地公告現值平均漲幅為6.23%;公告現值平均漲幅不像公告地價漲逾3成,主要是過去兩年漲幅分別高達13.23%及10.63%(見附表)。

 明年公告地價大幅調漲,一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層,在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。

 根據台北市地政局公布資料,房仲業者推算,北市符合自用住宅用地條件的民眾,平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次,土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品,以及按公告地價計算「地租」的地上權,持有成本都會隨之明顯增加。

 尤其「地上權人」應該會更加有感,因為按照目前「地租」收取規定,即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2%~10%的地租,也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五,係採累進方式課徵),因此,大幅調高公告地價,必然會讓地上權屋主加重負擔,甚至於因為持有成本太高,更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=18181933640&AType=1

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