發表於 好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

房市多頭時期「有房,等於有資產」,不景氣時「有房,卻可能淪為負債」,原因為何?房市走多頭時期,購置不動產可享受資產增值,並可利用增值空間進行房屋增貸,運用財務槓桿再去買房產或投資股票,進而創造財富;不過,房產空頭時期,房價回跌要靠房產增貸投資不易,甚至每年折舊,卻仍需繳房屋稅、地價稅等,此時持有房地產恐怕不再是「甜蜜的負荷」了。

房市走空頭,千萬別讓房產別負債,掌握現金才是王道。(好房網News記者陳韋帆攝影)

統一國際大樓就位於101大樓不遠處。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

2015年房市景氣確定反轉向下,代表2003年起逾10年的大多頭終結,接下來恐怕就是景氣寒冬的大循環。持有房地產的屋主,勢必得檢視手中不動產,千萬別讓房地產淪為無法兌現的「不動產」,以前一波1990年代的景氣空頭來說,許多建商傳出跳票危機,莫過於是餘屋無法週轉及空有龐大土地資產,卻沒足夠現金流。

同樣地,以持有房產的屋主來說,最怕的就是無法撐過寒冬,有房產兌現需求時,卻沒人承接,只能降價求售或淪為法拍屋,造成資產變負債。因此,目前手中持有房產的屋主,勢必得做壓力風險測試,嚴防度過此波不景氣。

目前手中僅有自用住宅的屋主,因屬於自住,只需做貸款利率壓力測試,試算當利率來到3%或4至5%,是否能負擔每月貸款,此項不僅是目前的屋主需測試評估,打算購屋的民眾,也最好也謹慎試算,並挑選優質生活圈之中的A級物件,達到房價抗跌效果。

至於擁有多筆房產的屋主,現在要做的測試有3點:

第1、「盤點手中房產,汰弱留強」:若持有的物件區位較偏僻,最好能進行調節,避免房價緩跌時,難賣得好價格甚至無法脫手,屆時資產縮水,還得負擔每年趨重的不動產持有稅,一旦房屋變成「溺水屋」,恐怕淪為法拍屋。

第2、「每月貸款利率,與租金收益換算,保質穩健現金流」:有貸款並將房屋出租的屋主,也必須試算當利率來到3%或4至5%時的每月房貸,與租金收益創造的現金流是否能打平,做最保守的風險評估。若試算出來的財務負擔偏重,最好能調節1間房屋,兌現後還掉部分貸款。

第3、「評估未來3至5年的資產配置」:房地產多頭已經終結,想要進場快速賺增值的最美好時代已經過去了,換言之,一窩蜂買房、追漲房價的現象不會再出現了。此時,也適合重新調整資產配置,如調節不動產兌現,獲取更高的報酬,可將資金轉向美股或佈局美元計價標的;海外置產也是目前趨勢,如英國、美國都是目前熱門區域,但要避免短炒套利新興市場標的,背後隱藏龐大不確定風險。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/196401116418.html

更多新聞→


    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()