2016-01-01 12:44:02 經濟日報 記者徐碧華記錄整理

■莊孟翰

2015年最後一天,財政部提高青年購屋優惠貸款額度至800萬元,從中央銀行、金管會到財政部……各部會在第4季陸續對房市釋出善意。不過,這些小利多都不敵三大重稅幾乎同步上路的利空,扭轉不了2016年房市價跌量縮的頹勢。

尤其,2016年還有一個大變數,新政府可能廣建社會住宅,為已是超額供給的市場再添籌碼。我實在不敢建議消費者進場,有需求的民眾請貨比「十家」,還不是貨比三家而已。

政府對房市的態度的確有些轉變,由「打」房轉向「撫慰」。從中央銀行放寬選擇性信用管制措施、降息,到金管會降低壽險業投資不動產的最低收益率、研擬放寬銀行對不動產的授信上限,到財政部提高青年優惠貸款額度,安撫措施不少。

但是來不及了,因為重稅的因素還在,重稅部分亦不太可能回調。今年又大幅調高地價稅,全國平均漲三成,去年是房屋稅大漲,今年是地價稅大漲,持有稅不斷加重,今年還有房地合一稅制上路。我贊成增加不動產稅,但一次漲三成、一次漲27倍,都太躁進。

簡單舉個例子說明稅多重,這是台北市稅處舉的例子,一棟位於台北市延吉街22層SRC的大樓,很靠近光復南路,路段率是300%,這一戶是122坪,房屋評定現值9,100萬元,房地合計的市價估計約2億元。

房屋稅率如果按自用住宅最低的1.2%計,一年要繳110萬元;如果是三戶以上按3.6%計,要繳330萬元。加上今年調高的地價稅,屋主可能一年持有稅最高繳約400萬元。一戶價值2億元的房子,一年要繳400萬元的稅,持有稅率約2%,超過歐美國家。房屋評定現值亦是契稅的課稅基礎,契稅稅率是6%,這戶成交時,要繳逾500萬元,交易的第一年,買家就要負擔900萬元的稅。

所以,2014年7月是整個房市的轉折點,因為這個月開始,拿到使用執照者要適用新的房屋現值。重稅讓買家遲疑了,現在還有一些案子交不了屋,因為屋主提告,告建商未誠實告知要付這麼高的房屋稅,重稅雖然不是建商的錯,但是建商要承受這樣的果。

有人說豪宅市場自成體系,與一般市場不同。這論點不成立,這一波房地產市場是豪宅帶上來的,豪宅漲、旁邊的中古屋也跟著漲,現在豪宅跌,一般市場也會跌。

有三個關鍵數字可以判斷投資房市的誘因-房價/房租比64倍、1.57%租金投資報酬率、45%的外人投資不動產獲利稅負。64倍是全球主要城市中最高的,東京只有20倍,買房出租要64年才能回本,難怪近期投資客熱中海外不動產。房地合一稅制對非居住者最高課45%,投資不一定會賺,賺了,政府要拿走一大部分,外人還來投資嗎?

政府的撫慰措施救不了房價,但是可以延長建商的支撐力,這是降息的好處。民國79年也是房市不景氣,當年的土建融利率約10%,現在是2%到2.5%,過去撐一年的成本現在可以撐四年,可以預期,這一波不致出現大規模的建商倒閉潮。

接下來,就看新政府要興「辦」社會住宅?還是要興「建」社會住宅,從人口將進入負成長來看,蓋了太多的房子是浪費資源,增加供給也會加重房市下滑的壓力。

(本文由淡江大學產經系副教授莊孟翰口述,記者徐碧華記錄整理)

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5919/1414258

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