2016-01-03 12:01:54 聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源

高源不動產估價師事務所所長陳碧源除了房地合一課徵所得稅1月1日正式實施外,六大都會區公告地價去年底也調升30%至40%,2016年房地產重稅時代正式來臨。

公告地價儘管巨幅調升,但經過觀察與試算,1戶持有者每年所增加的稅約1,000至2,000元間;如果以租稅資本化來計算,對不動產價值影響約0.5%至1.5%間,對個人自住者的影響微不足道,不過對於多戶持有者、商務投資人、土地面積成分較大的透天厝及地上權或使用權建物的投資人來說,影響就相當大。

此外,政府調高房屋評定現值,大多仍以2014年7月1日或2015年7月1日為新舊建物課稅標準分野,使得投資預售屋或新建物遠不如中古建物來得有利,除非政府調整稅率,否則未來投資方向仍以公寓或華廈等中古建物為宜。

其次,房地合一課徵所得稅方面,政府已公布申報作業要點,除農地、公共設施保留地與被徵收土地外,賣方不論交易盈虧,均必須向國稅局申報交易情形,國稅局並將自建系統予以管控,如此一來,與現行大多由買方向地政機關申報交易價格的實價登錄系統形成雙軌申報機制。

以往買方基於貸款需要,而在實價登錄申報墊高房價,未來在地政機關可以向稅務機關查核的情形下,可能不再復見,因此現今引用的不動產實價查詢系統所提供的交易價格資訊將更為真實化。

但影響所及的是,未來1年內所呈現的價格與現今比較可能有10%,甚至更多的調整區間,也是未來值得觀察的現象。

目前房地合一稅申報時,稅務機關要求賣方提供交易契約、相關交易成本資料,必要時並會要求提供資金流向;若無法提供購買時的契約,稽徵機關也查無資料時,就只能以取得當時的政府評定的房地現值核定其成本,對於賣方較為不利。

建議房地產持有人或投資人在不動產買賣與持有過程中,相關買賣、裝潢等成本,都盡量簽立契約,以匯款或支票支付方式處理,且積極、長期的蒐集且保存好相關交易、與成本憑證,以免往後吃虧。

建議政府機關實施房地合一稅後,應該整合實價登錄申報或簡化申報程序,甚至以接軌方式廢除實價登錄。原因在於實價登錄原僅是實價課稅的過渡階段,既然即將施行實價課稅,申報人也不需在不同機關重複申報交易價格,增加人民不便。政府不如讓實價登錄落日吧!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5919/1417038

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