2016-01-04 01:21:32 聯合報 聯合報社論

二○一六年起多項新制上路,房市新政尤是重中之重,包括房地合一實價課稅啟動、短期交易奢侈稅退場、公告地價全面調升三成、青年優惠房貸額度大增、銀行不動產放款集中度管制鬆綁等等,無一不是牽動房地產市場調整走向的關鍵之舉,房市或將出現新局,五年多來為抑制都會房價飆漲及社會公平而推動的「健全房屋市場方案」亦到了重新檢視以應新局的時刻。

近年來由「奢侈稅」領銜推動的一連串政府打炒房政策,多是出自於二○一○年政府制定「健全房屋市場方案」的構想。當時既要嚴打房市投機炒作風潮、緩和房價上漲勢頭,以穩定市場、安定人心,又須考量房產是全民最重要的財富資產、金融體系的債權標的,避免下手過重;除此之外,還要照顧受薪階級及相對弱勢者的居住需求,考慮他們的購買能力。也因此,這項方案訂出「因地因人制宜、溫和有效、健全穩定、社會公平、資訊透明」等五大基本推動原則,旨在強調「健房」,而非「打房」。

然而,揆諸其具體作法和效用,結果卻是「打房」多於「健房」。其中,泛稱為「奢侈稅」的特種貨物與勞務稅,可說是最具針對性和代表性的打房行動。投資房市者不論賺錢賠錢,只要是在兩年內買進賣出的房產,都要依交易額課徵至少一成的奢侈稅;其思維,即是以「重稅」為槓桿來壓制短期交易。從效果看,奢侈稅開徵迄今四年半,其間買賣移轉件數確實減少。以去年第三季的最新統計為例,當季移轉件數約六萬四千餘件,比四年前啟動打房措施初期銳減了逾二成,足可見其威力;現在,已因達成階段性目標而退場。

另一項也打到投機客痛處的政策工具,為「豪宅稅」及「囤房稅」,是透過加重高價房及多屋族的房屋稅負擔為手段,以抑低投機炒房之誘因。然而,豪宅稅及囤房稅的成效,因為地方政府加徵步伐不一,成果尚未完全展現,仍有待後續觀察。

與此同時,中央銀行與金管會也是動作連連。包括二○一○年六月起央行連五季升息半碼、限縮特定地區及高價房的貸款成數及條件、管制土地抵押貸款、進行專案金融檢查、調高保險業投資不動產的最低收益率門檻,以防止保險公司運用龐大的保費資金高價獵樓,並嚴格管控銀行不動產放款的集中度。如今,這些來自金融面的緊縮房市措施,正在逐步撤守,整體政策面的打房氣氛,已不若過去幾年那般高張。此一轉變,或許伴有考量國內經濟疲弱之顧慮,希望放軟措施以提振景氣;但主要則是財金機關回歸「溫和有效」的政策原則,以避免房市景氣急墜硬著陸,反而不利整體金融的穩定。

整套方案中的「健房」措施亦有可觀,並以建立實價登錄制、提升市場資訊的透明度最受稱頌。實價登錄讓市場價格機能得以發揮作用,有利房市回歸基本供需,也為房地合一實價課稅在今年啟動打下基礎,而能依持有期間、自用與否區隔買賣房產民眾的所得稅負擔,兼收資訊透明、抑制投機、社會公平之效。儘管如此,實價登錄制的即時性、完整性等,仍有進一步強化的空間;努力十餘年才完成三讀的《住宅法》,也有待行政部門的積極落實,以使全民能居住於適宜且有尊嚴的住宅與環境。此外,方案中有關重要都會區土地整體規劃、整體住宅供需規劃等,亦亟待再加把勁推進。

再需一提的是,從衡量民眾負擔房價能力指標之一的「房價所得比」觀察,經過五年的努力,此一比值到去年第三季時仍是上升之勢,儘管升幅已見控制,不若之前那般陡高,顯示打房確有成效,但民眾購屋的痛苦程度尚未真正降低,也代表政府抑制房價的政策作為不能太快全然撤守,尚需觀察房地合一課稅新制的效果再決定行止。再者,房價所得比居高不下,一方面固然是房產交易價格持續走高,另一方面也凸顯民眾所得增幅緩慢的根本問題未見改善,政府對此豈能視而不見?

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1418948

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