2016-01-04 14:10:37 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

「房地合一」2016年正式上路,加上新總統是否對居住正義及社會住宅等議題加速落實,成為營建業及全民新關注的焦點之一。然而2016年仍將面對房貸升息、貨幣寬鬆政策是否改變及國內整體景氣面能否轉佳等重大因素的影響,房市推案的脈絡與走勢會如何走?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?於此特歸納出2016年台灣房市的10大趨勢,提供給地產業與消費者參考。

正式上路的房地合一稅,將大幅改變國內房市的交易型態與結構。

一、2016年三大都會區推案8500億元

從房市景氣面來觀察,預估全年的推案量為8500億元,其中北台灣為7000億元,台中1000億元,高雄500億元。預估會較2015年縮減約2成的推案量,主要為考量美國QE退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守。上市建商包括長虹、華固及興富發等一線建商都直言2016年要減量經營,但也有建商將加碼推案,大陸建設及冠德建設將持續作多。

二、雙北市房價盤跌5%~10%

2015年台北市新屋平均房價回檔至82萬元,新北市新屋平均房價回檔至38萬元。從全球景氣面來觀察,2016年台灣的整體景氣面仍面臨嚴峻的挑戰,是故,2016年雙北市的整體平均房價應該以『小幅盤跌』來看待,就算新北市某些地區雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市呈現強者恆強、漲跌互見的『個案表現』市況。

三、整體銷售率低檔徘徊

近年北台灣新屋的平均銷售率在3成至4成之間,2016年的建案銷售率,受房地合一的衝擊及整體買氣效應的影響,銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在3成左右,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的優劣,將是銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅吸睛現身

指標豪宅是三大都會區房市的新亮點。大陸建設主導的北市信義計劃區「琢白」,中華工程「陶朱隱園」,及北市大安區元利建設「和平大苑」、信義聯勤案,加上台中國泰建設與大陸建設,高雄京城建設的豪宅等案,將殺出新豪宅一片天。

五、商用不動產交易量縮

兩岸是否加速簽署服貿協議,為商用不動產市場帶來新一波需求,看來並不樂觀。然從去年台灣金控集團大舉購入包括信義A8等標的市況來觀察,只要標的物對,還是會有買家出現,包括廠辦及商辦市場亦然。

六、土建融及房貸利率攀高

央行彭總裁多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,2016年將出現上調的動作。惟,2016年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在3%以內。

七、餘屋賣壓牽制預售屋市場

近年北台灣低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、五股、淡水及新莊等區,另外,桃園的高鐵特區、蘆竹南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市,餘屋賣壓是否能有效去化,成為影響該區房市發展的重要因素。

八、首購族為市場主力

受到台北市高房價排擠效應的影響,購屋人紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民,總價600~1000萬元總價的產品,成為市場推案的主力。

九、貼近行情價,建案成敗關鍵

實價登錄實施以來,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

十、房市好壞端看台灣實質經濟成長

台灣整體景氣面明顯轉弱轉壞,在2015年『保1』無望的噓聲下,2016年的景氣展望非常嚴峻。畢竟,房市要能維持榮景,民眾的口袋必需先有錢,而民眾要有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而轉趨低迷。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1419539

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