2015-12-25

三大指標  房市出現回春訊號

2016 年  房市七大趨勢領軍

《摘要》

趨勢一:不動產坐穩抗跌保值王座,再次衛冕。

趨勢二:民眾希望房價能跌得更快、更深。

趨勢三:房市落底訊號出現,可望在下半年落底。

趨勢四:首購加價,老手不追價,首購族的剛性需求,是2016年房市的主要支撐。

趨勢五:成屋市場跌多漲少,房價似已出現10%的跌幅底線。

趨勢六:民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌。

趨勢七:總統大選在即,民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手。

《主文分析》

總統大選即將來臨,2016年的房市是否能夠揮別2015年的慘淡,由2015年第4季中信房屋宅指數調查,出現三大指標,似乎可以嗅出春天的訊號。

第一個指標是,兩年內有購屋意願的受訪者中,約半數的民眾認為房價會在2016年落底。第二個指標是,民眾希望房價能夠跌得更快、更深,房市因買賣雙方對於房價認知的差異仍大而陷入膠著,然而,根據宅指數調查以及房仲店頭的回應,房價跌幅現況約在10%以內,因此,中信房屋判斷明年房價應該不會大跌,而且成交量將會微增。第三個指標是,不動產仍持續蟬聯民眾心目中抗跌保值的冠軍地位,而明年第一季預期將價量雙跌,對有意購屋的民眾而言,應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋,一圓擁有自己的房子的夢想。

房市震撼彈,中古屋移轉量破24年新低

此外,中信房屋副總經理劉天仁更抛出兩個觀察房市發展的震撼彈。第一個震撼彈是,2015年全國買賣移轉棟數只有約27.1萬,是24年來的第二低,僅高於2001年的約25.9萬。劉天仁表示,他預估2016年全國買賣移轉棟數將會微量回升至28.1萬,原因是總統大選結果底定後,政府將有新的作為,在520之後逐漸發酵,帶動房市交易量走上增加的道路。

第二個震撼彈是,中古屋移轉件數不滿18萬,創下24年來的新低。劉天仁指出,將全國買賣移轉棟數減去同年住宅使用執照戶數,即得出中古屋移轉件數,2015年住宅使照戶數為92000,是中古屋移轉件數的二分之一強,在購屋人偏愛新房子的前提下,房仲通路為求生存,勢必將廣納新成屋產品,而且在建商自售案愈來愈多、代銷業者尋求轉型的改變趨勢下,所謂「危機就是轉機」,房仲通路未來將扮演更吃重的角色。

想買,但暫不出手:民眾希望房價能跌得更快、更深

趨勢一:不動產坐穩抗跌保值王座,再次衛冕

中信房屋宅指數調查,不動產仍然持續蟬聯抗跌保值冠軍,而且在本季與「保留現金」拉開距離,與前一季相較,認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例增加2.5%,來到30.2%,而選擇保留現金的比例下降了5.7%,僅21.9%,兩者差距為8.3%。劉天仁表示,由此看來,民眾對於購買不動產的意願以及好感度不降反升,只是在等待時機出手罷了。

趨勢二:民眾希望房價能跌得更快、更深,買賣雙方膠著去化天數拉長

中信房屋宅指數調查,民眾對於房價的好感度些微提升,在負向指標「房價感受」一項,下降了1.89%,也就是好感度只上升了1.89%;透過房仲店頭的第一線感受,目前賣方以實價登錄加價1成,作為開價,而買方則以實價登錄的8成出價,也就是說議價空間高達3成,買賣雙方對於房價認知的差異仍大,民眾希望房價能跌得更快、更深,房市陷入膠著,去化天數拉長。

劉天仁指出,以台北市為例,去年平均去化天數為48天,今年拉長至63天,而新北市以新莊和樹林為例,去化天數暴增為去年的3倍,去年平均去化天數為30天,今年則為90天,房市膠著的嚴重程度由此可見一斑。

春江水暖鴨先知,2016 房市落底首購加價老手不追價

趨勢三:房市落底訊號出現,2016年可望從「底部出發」

中信房屋宅指數調查,打算在半年至一年內購屋的比例翻轉回升0.8%,而且2年內有購屋計畫的受訪者有高達49.3%認為明年房價會落底,其中,認為在上半年落底的為11.9%,下半年則為37.4%,而中信房仲店頭有72.2%認為明年房價會落底,其中認為落點在上半年的為38.5%,高於下半年的33.7%。

劉天仁表示,2016年1月1日「房地合一稅」正式上路,以及1月16日選舉結束後,市場及政治的不確定性降低,房市格局可望從「底部出發」。

趨勢四:首購加價,老手不追價,首購族的剛性需求,是2016年房市的主要支撐

本季宅指數調查出現了一個有意思的現象,第二次購屋的比例上升了4.5%,而且第三次、第四次及第五次購屋的比例也都上升,表示購屋人其實是不看壞房市的,而且首購族的價位較上一季大幅增加了117萬元,顯示首購族比較不受市場影響,而以需求為首要考量,中信房屋董事長鄭余正全指出,來自首購族的剛性需求,將是2016年房市的主要支撐。

分析第二次以上購屋者也就是房市老手的動機,有46.3%的目的為投資,其購屋款和自備款都減少,劉天仁表示,這是因為房市老手等待出手時機,所以呈現「首購加價,老手不追價」此一截然不同的情況。劉天仁綜合分析指出,第二次購屋以上的比例上升、46.3%又為了投資,以及購屋款和自備款都減少,這都是「春江水暖鴨先知」的表現,在自住客等待房價跌深的同時,房市老手早就擬好投資策略進場獵屋了。

房價跌幅似出現10%底線,應理性期待以免錯失購屋良機

趨勢五:成屋市場跌多漲少,房價似已出現10%的跌幅底線。

居住地的房價變化,是民眾最有感的,尤其是有購屋計畫的人,對於房價變動的敏感性很高,本季宅指數顯示,35.4%的有購屋計畫者感受到居住地的房價下跌,至於跌多少,宅數據的調查結果顯示,2年內有購屋計畫的感受集中在10%以內,若將下跌1-3%、4-6%、7-10%的比例加總,感受到跌幅1成以內的達30.6%。然而目前購屋人的感受仍以房價上漲1-5%最多,達18.2%。

與中信房仲店頭的感受對照只有15.4%認為房價持平不變,只有6.7%認為房價上漲1-5%,而上漲6-10%、11以上者均掛零;高達77.9%認為房價下跌,跌幅在1成以內者達63.5%,下跌幅度超過1成以上的僅14.4%,劉天仁指出,綜合購屋人與加盟店的看法,目前市場跌幅沒有那麼深,房價似已出現10%的跌幅底線,預期2016房價應該不會大跌,購屋人應理性期待房價跌幅,以免錯失購屋良機。

趨勢六:民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌

針對2016年第一季房市價與量的變化預測,中信宅指數調查指出,認為價、量將持穩的民眾比例最高,達25.6%,其次為24.3%的民眾認為將價、量雙跌,這兩個數據都較上一季增加,前者增加8.4%,後者增加5%。觀察中信店頭的反應,認為價、量雙跌的比例最高,達38.5%。

因此,綜合此兩項結果,劉天仁認為,價量雙跌與持平,雖然形成拉鋸的情況,但兩者加起來的比例達49.9%,支持了房市落底的發展方向,而且本季宅指數調查影響購買意願的因素以房價居冠(67%),其次是需求,有購屋計畫的民眾,不妨善加利用這樣的氣氛,進場多看屋,提高自己挑選到好房子的籌碼。

民眾與業者皆期待政府重新檢討房屋稅率與配套措施

趨勢七:總統大選在即,民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手

本季宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查,無論是2年內有購屋計畫的受訪者,或是全體受訪者,都認為「透過市場機制調控房市,定期檢討行政措施」,對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目,中信房仲店頭的調查結果也相同,比例最高,達44.2%。

其中,針對是否贊成政府全面檢討房屋稅,中信宅指數有45.9%的全體受訪者認為應重新檢討房屋稅率,中信房仲店頭則有57.7%認為應重新檢討房屋稅率。

劉天仁指出,不動產市場的變化受政府政策的影響甚大,民眾和仲介業者都希望政府能妥善規劃房地產政策與配套措施,並重新檢討房屋稅率,希望未來的政府能有所關注。

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