2015/12/10 | 393公民平台

公告地價偏低,與市價脫節是個長期令人詬病的問題,也因為如此,我們會聽到政府常常提到公告地價佔「一般正常交易價格」的比率有多少之類的數據,以證明公告地價有逐年調升,縮減與「市價」的差距。

一般正常交易價格真的等於市價嗎?

就字面上,大家一定會這樣來理解政府所謂的「一般正常交易價格」這個名詞:

在一般的正常狀況下,房地產交易所產生的價格,也就所謂的「市價」。

而在金門縣政府辦理公告土地現值評議標準作業程序中的名詞解釋,也白紙黑字的指出:

擬評現值=市價=一般正常交易價格

一般正常交易價格的定價,也是經由全國各地政機關的地價人員查估出來的,所以整個查估過程的細節,攸關一般正常交易價格是否能貼近「真正的市價」,以下就讓我們來一一檢視,只有內行人才知道的眉角。

區段查估,選擇樣本有學問

台灣目前約有一千五百多萬筆土地,但全國地政機關的地價人員也只有六百多位,所以地價查估作業是以區段進行查估,也就因此會有抽樣的問題產生。大家可以猜猜看透天、公寓、大廈這三種在台灣常見的建築物,哪一種拆分地價會較高?

插圖 Illustrator by : isometricmaps.com

答案是大廈,因為通常大廈建物較新,且戶數多,所分配到的土地持份相對少,以致土地單價通常高於透天許多。反之,區段查估的選樣,若選擇透天,則土地單價相對較低。

地價查估,實務問題多

另外,依照地價調查估計規則,地價調查應以買賣實例為主,估算全棟房地可出售總價格,進而計算土地可出售總價格。但在實務上,即便是同一棟建築物,也會因房屋座向(西曬)、採光、格局、樓層效能等各種因素,直接影響房價,加深調查估計地價的困難。

而另一項影響地價查估精確度的因素,是容積率的問題。因為容積率越高,拆算出來的土地價值就越高,但在查估時僅計算法定容積,獎勵容積、容積移轉卻不計入樓地板面積,易導致查估失真。

魔鬼多多的計算公式

依照地價調查估計規則,計算土地一般正常交易價格的公式如下:

土地一般正常交易價格=全棟房地正常買賣總價格 – 全棟建築物現值 – 全棟建築物之裝潢、設備及庭園設施等現值 – 全棟建物買賣正常利潤

發現藏在細節裡的魔鬼嗎?土地的一般正常交易價格除了扣掉建物的買賣價格外,還要再另外扣掉建物的裝潢和設備的費用,而這就是可以從中裝虛弄假的地方,因為裝潢費用的查估價格,每平方公尺可從幾千元到幾萬元不等。也就是說提高裝潢費用,即可壓低「一般正常交易價格」

從上述可知,「一般正常交易價格」極易被低估,所以說內行看門道,外行看熱鬧,你還覺得一般正常交易價格等於市價嗎?還會相信內政部地政司宣稱公告地價已達「一般正常交易價格」20%的真實性嗎?最後,再看看下圖,對比一下公告地價總額占申報成交總價額的百分比,相信各位看倌,心中必有定見。

原文網址:http://393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=534

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