2016-01-12 16:05:27 聯合新聞網 行遍天下

圖擷自Japan Times

最近因為三井不動產的歪腰樓事件,使得日本的建築安全問題躍上了國際版面。此事件是位於橫濱的三井不動產建案「Park City LaLa 橫濱」,於2015年10月份爆出了施工時的數據竄改事件。因為數據竄改及挪用,導致打地樁時沒有將鋼筋混凝土樁打進較深的穩固支持層,導致大樓傾斜。

此建案是由「三井不動産Residential」發售,由「三井住友建設」負責建造,而打樁工程則是下包給「旭化成建材」施作。雖然事發後三井不動產也釋出了全棟改建的誠意,但因為在日本的法規上,若要改建整個社區,必須達到4/5以上的所有權人以及議決權的同意,且還得要每一棟都必須要有2/3以上的住戶同意。因此究竟今後能不能順利改建,變數仍然不小。且此案經徹查後,發現就連北海道的公營住宅,也爆出了相同的數據改竄行為,因此這事件可能不是單一事件,現也正全面徹查「旭化成建材」過去十年內所參與的3040棟大樓當中。

兩大數據串改事件

除了上述的歪腰樓事件以外,日本近幾年的不動產界,也發生另外兩件為嚴重的數據竄改事件。第一件為2005年爆發的「姉歯事件」。此為一級建築士姉歯秀次,在計算建造大樓的強度結構時,偽造耐震強度構造計算書。很誇張的是,當時負責審核檢查的主管機關以及民間指定檢查單位都沒有識破數據有問題,因而導致建造出來的大樓,耐震性能嚴重不足。當時爆出數十棟座落於東京都心的港區、中央區、涉谷區、新宿區,以及神奈川縣跟千葉縣的住宅房,都因為資料的竄改,而導致不得不重建。這些大樓當時還被媒體評為「殺人公寓」,可見日本人對於耐震性不足的大樓有多不安。

第二件則是2015年3月爆發出的「隔震橡膠偽造事件」。隔震橡膠大廠「東洋ゴム(東洋橡膠)」所製作的隔震橡膠,因為製造時竄改資料,故導致所生產出來的產品不符基準。現在已知的,已有55棟建築使用此不合格的產品,高知縣9棟、神奈川縣6棟、愛知縣6 棟、東京都5棟、宮城縣5棟,規模遍及全國。當中甚至包含醫院以及消防局,甚至連縣政府大樓及警察署都在名單之列。

大建商的瑕疵工程

除了竄改數據以外,近年來日本的瑕疵工程建案也不少,甚至有些都還是知名建商。例如2013年12月就爆出了位於青山的頂級住宅案「The Parkhouse Grand南青山高樹町」,發生了嚴重的工程瑕疵事件。此物件為「三菱地所」發售,由「鹿島建設」營造。這兩間開發商與建商,可說是日本數一數二,鼎鼎大名的兩大品牌,且此案還是每戶的販賣價格皆破億的頂級住宅。這樣高規格的建案,居然發生了房子蓋好後,沒有配管線孔的離譜事件。想要事後挖孔補救,會有破壞結構體之虞。因此到最後也只好全額退款重新打掉重建。

此外,由「住友不動産跟「熊谷組合作的,在2003年所販賣的橫濱大樓「Park Square 三ツ沢公園」,也發生了類似前述的「歪腰樓事件」。因為地基打得不夠穩固,而導致建物本身嚴重傾斜的瑕疵工程。一開始建商也是死賴著說沒問題,在欄杆處只是隨便補修,綁綁橡膠之類的,到最後還是小蝦米住戶跟建商吵了將近11年,請第三者公正的調查機關來調查,才讓建商承認自己蓋的產品有瑕疵。

仲介業者的獨佔事件

除了建築業界的醜聞外,房仲業界的負面新聞也不少。2015年4月份的「週刊ダイヤモンド」就爆出了大間不動產仲介公司接進委賣物件後,故意不讓資訊流出,試圖獲取高額雙方代理仲介費的獨佔物件(囲い込み)事件。

在日本,仲介業者接到委賣物件後,必須在一定的期間內,將物件資訊登錄至指定的流通機構,供全日本的仲介業者一起來聯賣。而仲介業者在物件成交時,買方的仲介跟賣方的仲介,可以各向客戶收取3%+6萬日圓的仲介費。但如果這個業者同時是買方的代理,也自己找到賣方客戶,則可收取雙方代理的仲介費共6%+12萬日圓。

但根據記者的實際訪查後發現,許多大間的不動產連鎖品牌房仲,簽進委賣契約後,會先把屋主的物件擱在一邊消極推銷。若有其他同業打來詢問此物件是否還能銷售時,也會一口回絕,不讓其他仲介有機會銷售此屋,或者就乾脆不將物件登錄至流通機構。其目的就是想要自己找到買方客戶,獲取雙邊的仲介費。記者於調查時,喬裝仲介同業,打電話去詢問物件時,被對方仲介以「物件已經洽談簽約中」而被回絕。但過幾分鐘後,再喬裝客戶去電詢問時,對方仲介卻說還可以看屋,因此也戳破了對方仲介的謊言。

正因為這樣的行為嚴重損及了買賣雙方的權益,公益財團法人東日本不動產流通機構也於今年開始,於業者專用的流通網站上新增了狀態管理機能,且讓委售的屋主也能夠自行上網確認其委託的仲介業者有無將委售物件登錄在指定流通機構,試圖防堵業者這種獨佔銷售物件的歪風。

(本文出自《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》,陳適群 著,行遍天下出版,未經同意禁止轉載。)

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/1437072  

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