2016-01-13 09:28:07 聯合新聞網 行遍天下

台灣人瘋買日本房有多瘋狂?只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字,立刻會跳出上百個廣告連結,專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立。現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。

就是因為這樣的火熱程度,許多專家也都紛紛跳出來提出警告,必須重視海外買房的風險。同時,網路上也有許多文章指出,日本的不動產,風險比你想像中的高,例如「空屋創新高」、「房屋折舊率高,房價只會下跌」以及「高房價為華人炒作」…等。事實果真如此嗎?關於這些論述,東京在地的不動產經紀人,同時也是《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》一書的作者陳適群(TiN),就在自己的著作中提出自己對於這些意見的看法。

現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。 圖/行遍天下提供

日本的空屋,比台灣的房屋存量還多?

根據日本總務省的調查指出,日本全國的空屋總量高達820萬戶,數量甚至逼近台灣整體房屋存量。不過TiN認為這是全國的統計數據,因此投資時,應該只買人口集中、需求高、收租穩定的「東京都精華區」,不買其他人口減少的城市。

同時,TiN也引用了「東洋経済」週刊的報導,點出了數據統計上的迷思。指出這份統計上,其實有很大比例的空屋,是等待改建中早已沒人居住的「團地」,以及久久才會去住一次的「別墅」,甚至連「未完工住宅」都被列入空屋計算。因此若是將上述物件踢除後,空屋率會從原本的13.5%降低至5.3%,數據會降低至原本的一半以下。似乎日本的空屋統計上有些言過其實。

日本的房子只會折舊、跌價?

一間房子的構成,除了「建物」以外,還有「土地」部分。「土地」是不會折舊的,因此如果購買的產品夠好、地點夠棒,別說跌價了,有些建案其中古時的成交價,甚至高於當時它是新屋時的販售價格。這種物件在日本稱之為「Vintage Mansion」。

且關於地價的部分,根據日本國土交通省2015年所發表的地價公示概要,東京圈的地價已經連續兩年上漲;新成屋房價的部分,根據

動產經濟研究所的最新調查顯示,2015年11月的首都圈的平均新成屋發售價格為6,328萬日圓,整整比起去年同期增長了21.1%,價位來到了1991年泡沫時期的高級物件平均價格的6,000萬日圓價位。這兩個數據也再度證明了日本的房價跟地價並非只跌不漲。

但TiN也在自己的著作中提醒讀者,日本人將房屋視為消耗品,一般的日本自住客,購屋的時機點若不對,或是產品地點不佳,賠錢的機率確實較大。因此投資日本的不動產,除了要仔細挑選對的產品跟地點以外,還要注意進場的時機以及策略。並舉自身的投資經驗分享,說明只要時機策略對了,獲利的機會還是不少。

產品、地點、時機、策略,決定你的獲利!

TiN舉出2013年時,都心五區離車站三分鐘內的600~800萬日圓小套房,滿地讓你撿的時後,日本同事最常跟他講說:「這種產品是最沒有人要的,只會被拋售」。但他秉著「低總價掩飾高單價」以及「房市反轉時,小套房因為總價低,絕對是第一個被掃光的對象」這兩個投資理念,買了不少精華區的這種貨。最後事實也證明,過了兩年後2015年底,這樣條件的房屋已幾乎在市場上消失。

當日本人告訴他「中古2DK格局不合現代人的使用,只會跌價」時,TiN看到了基地前方30秒的地方將來有大規模開發的計畫,基於「環境形塑價格」的觀念,買進後過不到一年,同棟成交價就漲了800萬日圓。當大家認為住商混合裡的小辦公室,出入複雜,沒人想要的時候,TiN認為它「離車站一分鐘,但開價卻是隔壁新成屋的四折」。因此秉著「距離量化價格」的邏輯大膽買進。過了兩年,同一棟樓上一樣大小的房型,漲了700萬日圓的價位成交了。當他花7,500萬日圓,買現在自住的塔式住宅時,日本朋友笑他是笨蛋,說「應該要去買有土地的木造透天」。但TiN看到了日本政府的政策跟稅制走向,以及「優質產品是資產通膨要件」的原則,還是買來自住。果不其然買了之後隔年,樓下同房型的住戶,以9,300萬日圓的價格成交了。但鄰近地點的全新木造透天,價位仍紋風不動。

高房價為華人炒作?

雖然有許多人,認為東京都心現在的高房價,是因為華人爆買所致。不過TiN卻認為目前支撐起東京房市的,有四大族群:「遺產稅對策組」、「資產價值重視的實際需求組」、「投資家」以及「外國人」,並非只有華人在爆買,甚至有些指標個案還限制外國屋主的比例。日本目前有遺產稅以及住宅購入資金的贈與稅的稅改問題,因此正興起了一股「有產階級」將「郊區」或者是「地方都市」的房屋出售,改買東京都心大樓產品的風潮,因此更加加速了「郊區」沒人要,但「都心精華區」搶翻天的「一極集中」現象。

但相反地,TiN也提醒讀者,的確有許多日本人將現在視為「高點賣屋」的好時機。因為目前的房價已經超越了2007年迷你泡沫時期的高點,因此有些房市專家也認為2017年房價就會觸頂反彈,開始走下坡。當然也有專家認為雖然房價可能在2016~2017年稍微盤整,但由於有奧運利多,因此還是會繼續漲到2020年。無論將來走向如何,收集足夠的資訊,勤做功課,才是海外不動產投資成功的不二法門。

(本文出自《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》,陳適群 著,行遍天下出版,未經同意禁止轉載。) 

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/1438682  

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