2016-01-19 10:49:18 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

總統當選人蔡英文在選前曾發表三箭齊發的住宅政策,其中諸多論述都能掌握社會需求值得肯定,但大家都知道住宅需求在那裡,政策大方向該怎麼規劃,重點是如何訂定可行的實施歩驟與要領,才是決定三箭齊發住宅政策是否能命中靶心。

蔡英文政府住宅三箭政策能否射中靶心,端看執政團隊的實務經驗與執行力

我認為新政府住宅政策的執政團隊對市場實務是否深入了解與執行力能否貫徹,才是政策實踐的重要關鍵,若蔡英文政府仍然與馬政府一樣,喜歡聘請與市場實務脫鉤的學者主導政策,就會理論重於實際,也就不能避免重蹈馬政府633政策失敗的後果,同時,他表示政策歸政策,能不能射中靶心,就要考驗執政團隊的執行能力。

蔡英文在選前曾發表三箭齊發的住宅政策。 圖/報系資料照

蔡英文的住宅政策三箭,包括:

第一:重修「住宅法」中對於「社會住宅」的相關規定

第二:要制訂「租賃專法」。

第三:大翻修「都更條例」。

更長遠的大工程是稅制改革,要重新訂定房地稅基,使其與實價接軌。

在三箭齊發下,蔡英文認為,房市將回歸正常化,她預期「都市更新、物業管理、租屋市場及社會住宅」,將取代房價炒作,成為正常房市的四個重要新產業,每年合計可直接創造超過一兆元產值,約占GDP的七%。

針對蔡英文的住宅三箭政策,吉家網不動產董事長李同榮也相對提出三項質疑:

(1) 住宅政策擬定是否貼近實務?還是理論重於實際?

蔡英文洋洋灑灑的住宅政策包括 「居住政策」、「房市治理政策」和「房市產業」政策,諸多牽涉到修法的部分,如今大選後國會又是執政黨多數,優先處理的不是清算黨產…等問題,而是攸關重要民生的居住權益問題,也是高居民怨之首的重要議題,到底將來執政團隊的修法內容會不會與產學及實務專家充分溝通並凝聚共識,還是與馬政府同樣,都找些御用學者閉門造車,匆促提案匆促上陣,真正執行時就變成錯了再改,改了更錯的地步,證所稅如此,奢侈稅如此,房地合一稅也可能如此,執政黨不得不引以為鑒。

(2)二十萬戶社會住宅政策,政府一手獨攬到底?新政府給自己【不可能的任務】

過去政府因為合宜住宅弊案與大巨蛋、美河市、等BOT案陷入困局,也影響了官商間的不信任關係越趨嚴重,蔡英文政府的政策策劃小組主張廣建只租不售的社會住宅二十萬戶,掌握了小市民的真正需求與痛點,政策方向值得肯定。但社會住宅廣大土地從哪裡來?龐大的資金從哪來?政府必須要有明確交代。大家都知道連柯P市長都要向中央要地,這就提醒新政府要先敲醒國發會與國有財產署首長們的腦袋,才能在短短一年內規劃好二十萬戶的土地與資金著落,同時也要在四年內就能完工十萬戶以上才能取信於民,以政府的效能,四年內真能不靠民間BOT,就能獨力完成修法、用地取得、規劃、編列預算、銀行融資、發包營建、租賃分配、物業管理…等工作,李同榮認為,這是新政府給了自己【不可能的任務】。 

(3)租賃專法真能健全租賃市場?空屋引導出租就能活化租屋市場?

蔡英文住宅政策智庫認為目前租賃市場存在三大問題,包括租屋市場低度發展、租賃關係及品質缺乏保障、大量空屋不願出租,並提出四大解決方案:

一、引導空屋出租

二、制訂租賃專法

三、擴大租屋扶助

四、強化糾紛處理

我認為空屋透過租稅減免對供需而言一點效應也沒有,因為中大坪數並非小市民所需,小坪數要先解決屋主逃漏稅的問題,不然,我們過去政府大力推動的租屋平台也不會效率不彰。至於透過持有稅的增加,也只會逼迫空屋出售,雖有助平抑市場價格,但對租屋市場助益非常有限,因為過去儲屋者都期待房價增值,它們不一定喜歡出租,所以空屋運用租稅減免與持有稅增加並無法活絡台灣的租屋市場。而租賃專法若在現實實務上,無法落實查緝逃漏稅之事實以及強制租賃屋主實價登錄,則租賃專法仍無法健全台灣的租賃市場。

最後呼籲蔡英文政府未來的住宅政策應重視的四大方向,住宅政策三箭齊發才能命中靶心:

(一) 住宅政策應開放討論,並凝聚社會共識 :

政府應廣邀產官學與實務專家參與擬訂住宅政策綱要,並多次舉辦公聽會凝聚社會共識,吻合民主政黨的開放特性。

(二) 社會住宅政策應善用民間資源,解省人力、物力與財力:

建議政府成立專屬單位(社會住宅署),並善用民間資源,朝向BOT專案進行,政府無法一手獨攬,政府應該只站在規劃與監督的角色,不但節省人力也節省物力與財力。

(三) 都更條例盡速翻修,並推動防災型都更,以防災難發生 :

認同現行都市更新條例必須大翻修,唯都市更新必須以防災都更為前提,針對四十年以上老舊屋齡,應用公權力強迫都更,一方面美化市容並作好安全防範,另一方面提高供給疏緩市場需求,可謂一舉數得。

(四) 提升首購族購屋能力:

民怨之首,乃儲蓄趕不上房價漲幅,政府除運用社會住宅丶都市更新等長期多元疏解房價外,應提供大規模首購優惠30年低利與8成貸款,同時給予5年只繳息的寬限,讓首購族能輕鬆成家,當然,最重要的是政府應努力提升全民薪資所得,才得讓年輕人買得起,也付得起未來的利息負擔。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1451935  

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