作者:劉光瑩天下雜誌590期 

房市交易量創新低,至少八年才能回復。

房地合一稅上路、公告地價調漲,連串政策讓投資客紛紛轉戰海外,自住殺價買屋的時機到了。 今年台灣的冬天不太冷,房市市況卻跟南極一樣的冷冰冰。

走了近十年大多頭的房市,在總統大選後利空出盡。

根據多方分析,今年或許會是房市觸底的一年,反彈回春不會來得太快,有自住需求的購屋者,今年應掌握進場時機。

近年政府為了讓房市降溫,不惜多管齊下,讓許多房地產業者形容,房市像是被打趴在地上,奄奄一息。

從二○一一年上路的奢侈稅、一四年中擴大房貸管制範圍,增列新北及桃園八個行政區,到台北市在去年五月開第一槍的豪宅稅,提高昂貴住宅持有成本,再到今年房地合一實價課稅上路、公告地價全國平均調漲三成,讓過去靠著低交易與低持有成本獲利的投資客非常「有感」。

一連串打房政策,終於讓他們嘗到苦果。

觀察一五年的成交量,移轉棟數在二十八萬戶左右,為十四年來最低,只有○六年的一半不到;中信房屋更指出,中古屋移轉量不到十八萬棟,更創下二十四年來新低。交易量急縮,苦到房仲業。

去年一年全台熄燈的房仲店面約五百家,仲介公會更預估,交易量如持續低迷,今年房仲店恐收掉近兩千家,仲介人數至少削減萬人以上。

無論是建商、房仲,或分析師,對於選後房市的趨勢看法大略相同:價格緩跌,回歸自住需求,尤其是首購族。

可以斷定的是,今年房市是供給大於需求的一年。供給大於需求的一年!
去年買氣大衰退,主要的原因在投資客退場。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛估計,大約三分之一投資客轉戰海外房地產,三分之一按兵不動,市場上還在買的投資客,只剩全盛時期的三分之一,買氣自然跌到了冰點。
原本撐起台灣預售市場的投資客,在打房氣氛瀰漫之下,毅然決然放棄國內市場,轉投入海外房地產的懷抱,造就馬來西亞、日本、柬埔寨等地房地產異常熱絡,說是前仆後繼也不為過。
就連多頭總司令、戴德梁行董事總經理顏炳立都說,「大家要覺醒了,市場不會永遠往上。」長期觀察房地產市場的投資者,要搭上想像中的時光機,回到三年前。「現在的市況,相當於是回到一三年初的價格,」顏炳立說。
黃舒衛也強調,房地產市場最怕不確定性,政府過去幾年接連祭出打房政策,包括調高公告地價、調高房屋稅率等,大幅增加不動產持有成本,住宅市場投資動能疲軟。
房市陷入寒冬已是不爭事實,但春天究竟還有多遠?
黃舒衛判斷,總統大選後,應是利空出盡的時機。
短期來說,台灣利率仍在低檔,美國已升息,但央行、金管會卻在去年第三季後陸續降息、取消房貸信用管制,以及鬆綁銀行不動產放款集中度。
今年打房措施應會偃旗息鼓。回暖速度有多快?顏炳立認為,房市將進入好一段黑暗期。「從一五年開始,緩跌四年,盤整四年,」至少八年才能回復健康。
總統大選後,房市幾個趨勢值得注意:

一、買方市場:想買的少,想賣的多。「今年九成九都是首購市場,」興富發總裁鄭欽天直言。

興富發副總經理廖昭雄則分析,現在投資客退場,換屋族看價格不好也按兵不動,未來兩、三年,市場上的活躍買家只剩即刻有自住需求的首購族
今天不賣,明天後悔
顏炳立話說得更明:賣家想要成交,先降價一成五再說,還說「今天不賣,明天後悔。」
跌多少?他預估,雙北市蛋黃區跌兩成,蛋白區跌三成。
之前買在高點的投資客還不哀鴻遍野?顏炳立送給投資客十六字箴言:「賺在多頭,躲過空頭,傷在期待,死在無量」。
光看去年成交價,跌勢就已經很明顯。
永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計指出,台北市中心去年第四季平均房價,與第一季相比,已有一二%的跌幅,新北市跌幅也達七.七%。
開第一槍公開降價的建商,絕對是少數。黃舒衛認為,建商即使不願意公開降價,至少也得私底下降價。價不降,不會有成交量。
只不過,鄭欽天也直言,虧錢的生意沒人做。開發商經營成本不斷在墊高,要建商賠本賣房,也不合理。「選後還是應該回歸理性,思考如何找回經濟動能,才是正途,」他說。
新興市場:基、中、高、竹北

二、開發商不再獨鍾雙北市。全國佈局的開發商,避開價格已經過高的雙北市,轉而耕耘「新興市場」。

興富發今年新推案的重點,就放在基隆、台中、竹北與高雄等地。廖昭雄指出,基隆有兩條高速公路,離台北不遠,又有火車連結南港,將來高鐵延伸後,可受惠於四鐵共構題材。
小公寓在總價六百萬元以內,即使對年輕首購族,都容易入手。
興富發手上在基隆的庫存案量就有兩百多億元,預計未來這幾年慢慢消化。鄭欽天也說,台中與高雄的商用大樓報酬率,因為市場不像台北競爭,報酬率可達四%以上,會是興富發接下來耕耘的重點市場之一。
三、建商擁地不開工,產業鏈恐拉警報。

房屋擺在架上賣不動,生產端自然也放慢腳步。有業者估計,去年全年度開工量約兩萬件,恐創一○年以來新低紀錄,相較前一年減少達一七%。

稅務與經營成本墊高,開發商買地更加精打細算。
建築業龍頭寶佳機構去年初就預見景氣低迷,下達「不買地、不請建照、不開工」的「三不政策」;今年進場獵地,指名「只買帶建照的土地」。
一名業界人士指出,這意謂許多地區型小建商快撐不下去,會把手上的地轉賣給寶佳。
靠百貨、餐飲、影城來撐腰
四、地產開發商改跨足商場開發。

潤泰集團旗下潤泰新經營松山與南港車站的Citylink複合式商場,結合百貨、美食街、飯店與影城,搶攻「軌道經濟」商機,將來還有三重與內湖商場即將加入戰局。

房地產開發商跨界搶食零售消費大餅,看來將成為房地產銷售低迷時的新顯學。
鄭欽天指出,因應愈來愈多客戶提出需求,興富發正在評估,推出新建案時將一併搭配推出社區型百貨,方便停車,有超市、藥局、美容美髮、美食、飯店等,所有需求一次滿足,提供多元服務,也可讓附近房價有撐。

五、地上權正式宣告玩完。去年國有土地設定地上權標售案件,可說慘到谷底,年度標脫率僅三成左右。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,在一四年,地上權交易還佔市場土地交易量兩成以上,到了去年,已經萎縮到一二%。他指出,房市已經冷卻,公告地價又大幅調漲,持有成本逐年墊高,增加營運不確定性,使企業不願再投入地上權產品開發。

黃舒衛也指出,去年下半年許多地上權標售,都以流標作收。
包括高雄農十六凹子底站、台北市忠孝西路與中山北路交叉口的台北舊市議會,更是三次流標。黃舒衛建議,在房市低檔時期,地上權對開發商已無誘因。
今年該是政府徹底檢討地上權的時機,應尋求以更靈活、更具公共性的方式來活用公有土地。
大選甫落幕的今年,可說是台灣房市摸著石頭過河的一年,也是回歸基本面的一年。打房招式全出籠後,台灣房市可說動了一場全身性大手術,正是躺在恢復室,回復元氣之時。對於自住者來說,今年應是逢低進場的買點。
廖昭雄認為,房價低檔稍縱即逝,不論首購族或換屋族,只要是自用而非投資,今年都是適合進場的好時機。

原文網址:http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=507404

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