去年房市可以說是被政策綁架的一年,因此業者完全沒有施展拳腳的空間與機會,要解讀或是預判2016房市這個盤,除了總體的經濟及金融環境之外,還是要看政策走向,特別是元月16日已選出國家新領導人,新人新政對於住宅政策會不會有不同的思維,市場可是高度期待!

首先,就經濟面來看,去年央行出乎意料的兩度降息,雖然對購屋負擔減輕有利,可是卻也同時反映出國內經濟無法保一的窘境,2016國內外經濟情勢普遍不樂觀的,出口頹勢也不是短時間拉得回來,因而恐怕還是無法營造一種房市榮景,這也是未來新政府會最傷腦筋的地方。

其次,是金融面,央行利率走勢應該還是會維持寬鬆,半年內應該不會跟進美國升息(實務上美國FED也無再升息的動能),資金面應該無虞,只是國內房市最期待的是,央行能夠全面解除選擇性信用管制,同時放寬貸款的額度,如果這些限制能夠解除對雙北市房市絕對是一大利多,有助於買氣回籠。

稅制面,房地合一稅正式上路,奢侈稅同步退場,過去佔房市交易比重高達三成以上的投資性買盤,從此將成明日黃花,市場不再可能有爆發式激情的演出,過去隨便買隨便賺的時代也宣告結束,過去30萬件以上的交易量也不容易再看到了。

除此之外,在稅制面,台北市加強版的房屋稅,以及今年大幅調高的新公告地價,對民眾在持有不動產的信心也是個重重的打擊,政策若不調整,恐會引發市場上更大的拋售潮!

市場面,房屋市場本來就供過於求,加上房價所得比又沒有較明顯的向下修正,全國還高達8.6倍,新北市接近13倍,台北市更高過16倍,這讓薪資所得苦哈哈的民眾,根本不敢妄想成為有殼階級,於是舊有的空餘屋,以及建商手頭的新成屋、預售屋,多殺多的局面還是無法化解。

總體來看,2016國內房市假設沒有政府政策上的拉拔,恐怕還是難脫盤整的格局,預期以下的6大市場趨勢是無法避免:

一、價跌量微縮

去年房價跌勢並不明顯,因此有些買盤還不願進場,仍然觀望,因此交易量衰減了約8.2%。今年預期房價跌幅會拉大,照理市場量會增加,但是房屋買買移轉件數當中的新屋移轉量可能同步大縮減,所以市場預期的「殺價取量」效應不會太明顯。

二、高總價或是豪宅產品乏人問津

高總價產品在市場修正之際,越是難找到買家,豪宅則因相關稅賦關係成為燙手山芋,市況會更加冷清,價格修正幅度會高過一般產品。致於市場上醞釀多時的超豪宅個案,有可能會先建不售,或是改弦更張,重新規劃產品定位,或是在價格上做較大讓步。

三、低點燈率的重劃區、推案重鎮房價可能破盤

低點燈率是顯示投資客太多,在房價漲不動、出場不易情況下,恐有投資客會低價拋售,破盤價可能出現,不過這反而有可能促成一波換手潮,因價格修正達滿足點,自住小資族進場能力及意願大增,有機會將投資客手頭的物件轉到自住客手中。

四、海外房地產熱持續發燒

由於國內房市已無可為,但是市場游資還是氾濫,唯一的宣洩管道就只剩海外房地產,因此今年應該會有更多業者投入海外房地產的銷售,競爭會更趨於白熱化,投入海外的資金應該會再創新高。只是政府主管機關若還無作為,較大的交易糾紛有可能會浮現出來!

五、賣方市場反轉成為買方市場

過去呼風喚雨的賣方,去年起已經感受到市場氛圍在轉變了,今年更明顯,賣方市場會全面反轉成為買方市場,有賣屋需求者恐要有先賣先贏,小賺仍是賺,或是小賠沒輸的心理準備!

六、租屋市場爆量、租金防線失守

過去國內租屋市場可說是水波不興,變化不大,但是面對市場消化不掉的空餘屋,加上房地合一稅壓縮投資賺利差空間,預期會有越來越多的投資型物件釋放到租屋市場當中,過去相對平穩的租金防線也有可能會失守,間接衝擊包租公的獲利空間。

當然,面對如此嚴峻的市場發展趨勢,五二O上任的新總統、新政府,會是市場扭轉頹勢的最大期待,新政府若要對症下藥救經濟,恐怕就不得不重新檢視前朝的房市政策及稅制改革,若有政策救市,或許下半年房市就會有不一樣的發展,否則恐怕還是難脫盤整格局!(本文節錄自財訊快報2016理財年鑑)

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