《富比士地產王月刊 024期》

文/林蘭芬

近年台灣房地產投資獲利空間受到高房價侵蝕,平均租金報酬率甚至掉到2%以內,加上政府打房政策持續收緊,全台房屋交易量萎縮,前景不明。反觀海外不動產市場則呈現逆向成長的態勢,有業者預估,今年全年台灣資金赴海外投資不動產的金額將上看千億元,較往年呈現倍數成長。

相較於2012年海外置產的熱潮初掀起,投資人抱持新奇、一窩蜂的心態看待海外市場,觀望者多,出手者少,但到了2014年的第3、4季時,全球資金動向暫時停留在盤整階段,預估2015年第1季也會持續這樣的氛圍,但至第2季開始,強勢國家、經濟體穩健、具有國際議題和企業資金進駐的城市會開始嶄露頭角,新的一波投資置產熱潮會重新啟動。

為替讀者掌握今年海外房市的發展趨勢,本期《富比士地產王》月刊的海外置產專欄,特別採訪整理國內6位跨國房仲專家的看法,6位專家分別看好英國倫敦、美國西岸城市、日本東京、澳洲墨爾本及布里斯本、馬來西亞吉隆坡,以及柬埔寨的首都金邊等城市。

上述城市依各國國情,分別具有強勢貨幣、成熟經濟體、國際議題、交易稅制透明、國家經濟快速起飛等投資優勢,頗值得有意錢進海外置產的民眾參考,但海外投資有其不能忽視的風險,除了先做好功課,了解當地國情、外國人置產的法令限制外,包括既有稅制及浮動匯差等制度,對投資者也具有決定性的影響。

經濟穩健成長 國際買盤持續關注倫敦

台灣房屋全球財富中心投資長李傑聖指出,就地緣性來說,亞太地區最看好鄰近的日本東京及中國上海,美國西岸城市及英國倫敦則是值得關注的西方國家,尤其美國QE 回流後,原本就是強勢貨幣的美金開始走升,口袋夠深的投資人,不妨持續觀察洛杉磯、舊金山等,華人較聚集的美國城市。

就歐洲各國而言,英國政局安定、經濟發展穩健,相較於法國、德國更加穩定,且GDP超過原先預期,加上與美元同為強勢貨幣的英磅匯率變動小,住宅市場相當成熟,平均租金收益約4%,且過去3年的房價漲幅平均每年至少都在10%以上,加上交易流程、稅制透明度高,吸引來自世界各地如:俄國、中國、香港、新加坡、台灣等地的國際買盤。

仲量聯行海外事業部副總吳瑤華指出,倫敦房價持續上漲並非人為刻意炒作,而是受到留學、就業等基本需求所帶動,此外,倫敦市中心開發飽和,亦有古蹟、建築樓高限制,因此在市中心的推案更顯稀缺珍貴。

吳瑤華指出,20~30坪、2房1廳格局,總價約50萬英磅的物件,是投資倫敦住宅類型的基本門檻,愈靠近市中心價格愈高,而金絲雀碼頭、泰晤士河沿岸等區域,目前有都市更新規劃的推動,值得台灣投資人關注。

 

投資倫敦不動產的置產秘訣

1. 開發商的信譽,品牌等於品質。

2. 大規模開發個案的前幾期,愈後面的期數,房價基期會往上墊高。

3. 交通建設沿線物件,具備保值、增值的潛力,如:Crossrail 東西向快速鐵路,可望提高大眾運輸機能,縮短住宅區與市中心、金融區的通勤時間,增加在金融區就業的白領階級承租的意願。

4. 景觀無價,尤其是河岸第一排的物件,具有其無可取代的稀有性。

錢進澳洲置產 首選墨爾本、布里斯本

位在太平洋地區的澳洲氣候宜人,國家提供完善的社會福利措施,房地產價格、稅制合理,且交易透明,政府資金和建設的配置亦以雪梨、墨爾本、布里斯本等3大城市為主軸。另根據外媒調查,中國買家置產也以最大的2個城市雪梨、墨爾本為首選,主因是城市發展完善、就業機會多、學區大學等教育資源豐富,促使亞洲人口持續移入。

澳洲的住宅市場除了有當地人的購買力支撐,持續移入的留學、移民、就業、觀光等外來人口,是住宅供不應求的主因。

第一太平戴維斯全球住宅投資顧問經理李怡嫺指出,澳洲經濟穩定增長,房價平均每年成長6~7%,空屋率約在3% 以下,但租金收益率可達4.55%,加上近期澳幣下跌2成,投資門檻降低,是進場的最佳時機,未來可期待匯差及房價增幅的雙重獲利。

李怡嫺建議投資人可選擇購買位在墨爾本,格局1~2房、總價約1100萬元含車位的住宅產品,在流動率高、去化速度快的前提下,是好買、好租、好賣的第一選擇。

日圓走貶利多 7成房價置產東京

日本房地產可說是近年台灣投資人的「最愛」,台灣人甚至與新加坡、中國大陸,位居外人購買日本不動產的前三名,主因是日本與台灣具有地緣性的優勢,加上台灣人對日本文化的偏好,以及房地產市場機制、法規、稅務等,都與台灣類似,對於有投資經驗的台灣投資人而言,投資日本的房地產能較快速上手。

李傑聖指出,日本實施的寬鬆貨幣政策、放寬外國人投資限制,以及2020年奧運舉辦國的國際議題,是日本房市的發展利基,加上近期日幣貶值,與美元匯率直逼1:120,有利於出口並刺激日本GDP。

在消費端,台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太亞公路以及榮星高鐵,提升觀光、物流、運輸等附加價值,並有敦拉薩國際貿易中心的設置,政府開放外資企業進駐,預計2017年完成第一階段,屆時將有250家國際企業進駐,可望締造50萬個就業機會,期待透過資金挹注達到提升國際地位與城市發展的目標。

另一處馬來西亞值得關注的城市,為新興開發區域依斯干達。依斯干達位於新山特區,與新加坡為鄰,重劃區的開發背景吸引中國4 大建商搶地推案,但目前房價卻處於相對低檔,一旦開發成功,具有房價增值的潛力。

人口成長快速 金邊房市增值可期

近日備受矚目的東協,在2015年即將成為繼歐盟之後最大的單一市場。根據國際貨幣基金預測,今年東協GDP將可能首度超越亞洲四小龍。

其中,年輕人口佔了60%以上的柬埔寨,因人口紅利與經濟發展帶來的房地產發展願景,尤其值得期待。

根據2013年的人口普查,柬埔寨首都金邊,人口約有200萬人,人口年均增長率為2.5%,預計到了2020年,金邊的總人口數量將達到300萬人,且多為對經濟成長有貢獻的青壯人口。

根據業者的統計數據,金邊最近3年的公寓市場發展迅速,明顯反應出2010 年後市場的強勁需求,目前當地有許多公寓正在興建中,且屋齡少於3年的比例占47%,4~8年約佔34%,屋齡普遍偏低,入手單價換算台坪後,每坪約2字頭就能買到金邊市中心的精華地段,21~23坪的1房公寓產品,總價約400~500萬元,整體毛投報率約7~10%。

此外,台灣六大銀行(第一銀行、玉山銀行、國泰世華、兆豐銀行、合作金庫、台灣企銀),以及中國大陸前三大銀行(中國銀行、建設銀行、工商銀行),都看好柬埔寨的成長力道而先後進駐,日資也看好金邊未來整體發展,日系永旺百貨已在金邊市中心開業,繼吳哥窟後成為另一個柬埔寨的旅遊地標。

留意售後服務 預先做好出場機制

海外置產投資標的類型五花八門,從一般套房類型的住宅、2~3房住宅、學生宿舍、小型辦公室等,雖然購入的總價門檻低,可以輕鬆入手,但仲量聯行投資部副總經理吳瑤華建議投資人在出手之前,先想好未來的出場機制,除了買賣稅率課徵之外,物件未來出手的承接方也應事先設想。

此外,她也建議購買一般住宅產品,流通率較高,承接方會是其他外國人或是本地人可以接手,但若是學生宿舍的產品類型,則需審慎評估,因為在國外,必須持有學生證才可承租學生套房,儘管學區週邊學生套房的承租需求不會中斷,但仍須考量未來是否可能面臨無人接手的窘境。

21世紀不動產副總經理曹若琪指出,海外置產距離較遠,不易隨時查看,在稅制、外國人持有法令之外,物業管理是最多投資人關注的問題。好的物業管理公司應在投資人持有期間,提供篩選租客、出租、修繕、收租金、出售等服務。挑選城市、投資標的是第一步,擁有完善的物業管理,才能真正令投資人放心。

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