吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮 2016.04.12

    經濟日報411日社論報導主題:「房市走空,還須廣建社會住宅嗎?」,該報導雖然是善意提醒政府,但諸多論述欠缺對市場實務的了解,認為房價已跌就不需太多只租不售社會住宅,這種論述與市場實務脫節,也偏離社會住宅功能與需求的主軸。其實房價跌歸跌,但買不起租不起弱勢族群問題若沒解決,民怨永遠上升,社會貧富愈行對立,所以廣建社會住宅當然是新政府刻不容緩的首要兌現政見與任務。

    就該社論內容可分為三大論述主軸:

(一)房市已走空,大規模興建社會住宅,對國內房市及房價也必然產生連動影響。

(二)馬政府一連串打房政策已產生效果,2015房價下跌且量縮至歷年新低29萬戶就是明證。

(三)在可能進入長期空頭的房市,推出近20萬戶社會住宅,對房市供過於求會否雪上加霜?對房市景氣和房價會有多大衝擊?是否符合經濟效益及社會現實?

該社論的三大主張忽略社會住宅的功能與需求,在此分別提出三大理由駁斥:

(一)廣建社會住宅可長線穏定房市並舒緩房價漲跌

大量興建社會住宅可舒解都會租賃市場需求,間接平抑中小坪數租金價格,不但達照顧弱勢居住需求,長期若租金緩漲或下跌,就可平抑過度投資的市場假性需求,更不會造成空屋量體的持續增加。

(二)房市走空是景氣技術循環面到頂與馬政府打房政策無直接關聯

房價技術循環未走完末生段時,什麼政策都無法產生打房效果,奢侈稅丶央行選擇區域限貸丶丶等打房政策其實都產生交易閉鎖與區域資金轉移的反效果,央行現在的鬆綁只是調整無效政策,無所謂救市。2014年已是房市技術循環末生行情,就算政府都沒政策,房市也必然走空,房地合一稅制只是壓垮房市的最後一根稻草而已,反而它的稅改曡床架屋,更會引發一些後遺症。至於房市交易量2014萎縮至14年來新低量29萬戶,政府拿來當政績真是荒腔走調,英明的政府是要創造一個價穏量活絡的房市環境,19902000年間經濟成長表現佳,但房市盤整近十年價格穏定中交易量卻屢創新高,最高逼近50萬戶交易量,顯見活絡交易量與經濟成長表現息息相關,因此,房市交易量過度打趴,會造成人民信心問題與經濟問題。

(三)廣建社會住宅不會對房市落井下石,現在反而正是時候

經濟日報社論中擔心廣建社會住宅會對當前已走空房市產生更大衝擊,並認為時機不對,社會住宅是只租不售,對交易市場的影響是長期的穩定的,何況全面性完成也須58年,對房市走空現況不致產生影響,反而現在才是最好的時機,不但符合社會需求與弱勢期待,也能創造一定經濟效益。

新政府主張的68萬戶空屋移轉社會住宅,理論重於實務,政見可能跳票

    最後也對新政府的社會住宅政策提出呼籲,新政府主張的68萬空屋引導社會住宅,會是一廂情願的政策,理論與理想重於實際,空屋引導入弱勢需求的租賃市場的實務操作難度很高,若用持有稅增加或房東減稅策略,只會提高售屋市場供給量,很難引導進入租賃市場,何況這些空屋的地段丶面積丶持有動機,都不是用「空屋引導」四個字就輕易可為。若空屋引導政策失靈,蔡英文的社會住宅推動政策就要打六折了,現今住宅政策最重要的還是廣建二十萬戶社會住宅照顧弱勢消除年輕人痛點,始為上策,新政府也不能因BOT的弊端,而採取高估行政效率,預計八年內投入4,000億元,自籌興建12萬戶社會住宅,並擬成立自償性基金,透過向國內銀行專案融資等方式籌措興建財源。不要忘了,BOT的弊端,60%以上的責任是政府官員的貪腐與行政疏忽以及專業不足所造成,難道不採BOT,政府的廉潔度就會較高?效能就會更好?請新政府一定要三思而後行!

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