2016-04-15 10:20:12 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文政府團隊即將上任,新政府的住宅政策攸關未來居住正義能否落實的關鍵,由其是小英政府所承諾的政見,投入四千億廣建二十萬戶的社會住宅政策能否兌現,全國民眾拭目以待。在房市走空之際,到底該不該廣建社會住宅,專家們正反兩面評論不一,成為近日最爭議的政策話題。

在此提出三大論述支持新政府廣建二十萬戶只租不售的社會住宅,同時也對於如何實踐這項政策提出建議供執政團隊參考。

青年宅 近完工 中和、三重3處BOT青年社會住宅預計下半年可入住,圖為三重大安段BOT青年社宅。 記者徐葳倫/攝影

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社會住宅政策勢在必行,它能解決買不起房又租不起房的年輕人最大痛點,但很多人只會批評政策卻又拿不出真正牛肉端上檯面,只會造成執政團隊的政策執行障礙,因此提出三大論點支持新政府團隊廣建二十萬戶只租不售的社會住宅政策:

(1)廣建社會住宅,才是解決都會居住問題與民怨高漲的有效良方

世界先進國家的社會住宅占有比例,如荷蘭32%、香港29%、英國與瑞典18%、法國17%、日本6.1%、美國5%、新加坡4.5%、澳大利亞4.7%,台灣卻只有0.08%,顯見台灣政府過去一直忽略買不起也租不起弱勢族群的居住問題,因此,廣建社會住宅才能真正解除居高不下的民怨。

而日前張金鶚教授撰文說社會住宅既然不會影響房價,就也沒辦法解除民怨最深的房價困境,意旨不必廣蓋社會住宅,對此,個人認為張教授還是沒認清社會住宅的真正功能乃解決社會青年租屋不易的困境。

其實,居住問題的民怨起源於兩大主因,一是買不起,另一是租不起,社會住宅就是解決租不起的民怨與困境,社會住宅若【政府不作為】才是真正無法解決高民怨的主因。

(2)廣建社會住宅,才是平穩房價及抑制過度投資的基礎措施

有些學者與業者提出,房市走空,還應該廣建社會住宅嗎?房價跌歸跌,年輕人與弱勢族群仍然買不起也租不起,我們怎會不優先考慮照顧弱勢與都會就業年輕人,卻去擔憂房市會雪上加霜? 何況只租不售的社會住宅對交易市場不會產生太大衝擊,它真正影響的是租賃市場,讓都會租金能舒緩或合理下修,當然投資者的投報率就降低許多,在加上對非自住持有稅制的適度調整,當然長期就可以抑制過度的投資需求,讓交易市場的房價趨於平穩,所以說,廣建社會住宅短期不會對房市產生影響,長期並是平穩房價與抑制過度投資的基礎措施。

(3)廣建社會住宅,要結合民間力量、才是創造經濟效能的最佳住宅政策

至於眾所關心的新政府八年內要花費四千億籌建二十萬戶社會住宅,建議政府根本不須花半毛錢就能完全20萬戶的社會住宅,政府只要提供土地,地上權以BOT方式導入民間資金(如人壽保險業),勢必就能減輕政府的人力財力負擔,同時政府站在監督的角色,效率上也更能掌握營建的時程與效能。

問題是新政府的規劃主導者,可能是為了減少BOT產生的弊端,民間可以做到的政府也能做到,個人認為這想法太高估政府的行政效能,BOT之所以會產生弊端,無非是官商勾結或政府官員專業不足,以致圖利建商,但兩樣弊端起因都是政府官員的專業與廉潔度出問題,BOT若會有這兩樣問題,那政府自己做就不會出現同樣的問題嗎?

因此,政府應結合民間力量,運用民間資金,由民間出資丶政府訂定低廉租金標準丶委外物業管理,租金收入保障出資者一定的投資報酬率,政府根本不用花半毛錢,就能創造經濟效能,確實完成二十萬戶社會住宅的重要政策。

「空屋引導移轉社會住宅」是新政府住宅政策的解藥,還是毒藥?

新政府對廣建20萬戶社會住宅量體的解釋是其中有6~8萬戶由民間空屋引導移轉,其餘興建經費向銀行融資4千億可由租金收益自償。另外也有些專家學者主張不蓋社會住宅,支持運用「空屋引導移轉」的政策取代社會住宅。

其實「空屋引導」政策理論可行,但實務不通,若政府運用持有稅大增或租賃抵稅引導空屋移轉,不但政策無法成功(空屋持有者面積丶地段難以配對需求),反而會逼使空屋倒貨到轉空的房地產交易市場,不但政策會失敗,且將再次打趴房市,這才是真正的雪上加霜與雙輸政策,只有廣建社會住宅長期才會平穏房市價格。

在選前本人已經很清楚提醒兩黨所提出的【空屋引導移轉租賃市場】政策會是個華麗不實的論文與失敗的政策,何況,空屋是過度投資的產物,他的持有動機不在租賃,因此不容易導入租屋市場,長期應該由社會住宅的高供給量,有助於房價的平穩與抑制過度投資。若「空屋移轉社會住宅租賃政策」一但失靈,蔡英文政府的二十萬戶社會住宅政策就會跳票將近一半。

而有些專家質疑,台灣空屋率那麼多,不應該再增加供給,但是交易市場供給過剩並不代表租賃市場供給過剩,若透過稅制增加持有成本的手段,只會把空屋逼入交易市場,卻無法將空屋逼入租賃市場,若是以減稅鼓勵房東出租給弱勢族群的策略能成功,我們北市張前副市長任內花費上千萬的租屋平台也不會變成蚊子平台,美河市捷運宅政府所分配到的住宅也不會落到求租無門且求售也無門的窘境。

空屋移轉最大的困難在於一般空屋的面積均屬中大型面積居多、而地段分散,實在都難以符合市場弱勢者的真正需求,何況持有者的動機不在於出租,因此硬着陸的稅制手段,不但無法舒解租賃需求,反而會將空屋逼入交易市場。政府不了解市場實務卻屢錯屢改,越改越錯,這些政策擬訂只能當學術論文,成功的機率微乎其微,因此呼籲新政府重新思考並調整「空屋移轉」的政策方向,否則將會成為「未行先敗」的政策。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1630978  

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