2016/04/07  issue 房地產稅改 本文轉載自今周刊987期

 

一塊農地凸顯台灣土地稅制亂象:政府公告現值,竟是市價的三倍!

你知道,台灣一塊地,會有三個不同的價格嗎?台灣畸形而複雜的稅制,不但讓土地正義遲遲無法伸張,也造成地方稅收不足。台灣須要趕快甩開人工作帳的土地稅制!

在新北市汐止區的秀山路邊,有一塊小小的「神奇農地」,在路邊給附近住戶充當停車場。這塊不起眼的小農地,卻隱藏了大玄機。原來,這塊農地的價格在交易網站「591」的售價總價是一三○○萬元;但在政府今年的公告現值中,卻是四四八○萬元,足足是市價的三倍多。

賣地的地主,在網上得意的說,這塊地是「萬中之選,低總價土地超高公告現值」,除了買賣、持有免稅的優點,這塊地的「公告現值不斷調升,將來轉售或土地規畫政策變更或政府收購,潛在利益可期」。

一塊地,為什麼會有兩個價格,而且還差這麼多,甚至還有利可圖?原來雖然市場在買賣房地產時,用的是市場價格,但是政府在徵收土地,或是徵收土增稅時,是依照「土地公告現值」,徵收地價稅則用「公告地價」,這兩個價格,分別定期在一年、三年時地方政府召開的評議委員會制定。問題,就出在這個「人為作價」機制。

現在的農業用地都是免稅,所以這塊地雖然在公告現值四千多萬元,但它都不用繳稅。為什麼這塊地不用繳稅,公告現值會被調得這麼高?台灣土地稅制不公不義的玄機,就在這塊地。」中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根說。

實價登錄現形 

中央地方黑箱做假帳

土地公告現值與公告地價,是決定地方政府土增稅及地價稅收的主要基礎。長年以來,這些人為制定的價格,永遠追不上飆漲的市價,以公告地價來說,平均只有內政部公告正常交易價格的二○.一九%而已。照理來說,近幾年財源吃緊的地方政府,應該努力調升公告地價好充足稅收。

但是,各地方政府的地評會,卻大反其道而行。

按照最新的實價登錄資料,二○一四年六月至一五年四月的實價登錄總成交價約九千八百億元,但是這些土地的公告地價總額卻只有七百三十億元,也就是說,公告地價只占實價登錄價格的七.四一%,比內政部統計的二成還要更低!

「實價登錄一出來,政府做假帳的動作就被看破手腳了。」德明財經科技大學副教授花敬群說:「公告現值和地價,已經不是財稅問題,是政治問題。我參加過太多評議委員會,知道中間的政治力量太強大,不敢對民眾課稅,所以中央和地方聯手做假帳,用各種方法在裡面灌水。」

花敬群說,以這塊「神奇農地」就是最好的例子,因為免稅,所以地評會在調高公告現值及公告地價時,就專從像這樣的免稅地下手,讓整體平均值出現「調漲幅度不小」的假象,但真正能夠收到稅的「應稅地」,反而盡量不調升。

長期調查地價稅的立法委員陳節如辦公室主任孫一信拿出苗栗縣的資料,在去年六月到今年四月,公告土地現值雖然平均占成交總價的五六%,但是這是應稅地與免稅地的表面「作帳結果」;如果再往下看,公告現值占總成交價占比應稅地只占四九%,而免稅地卻高達六一%;公告地價裡,免稅地占成交總價一○%,應稅地只有七%。而且,這個情況不是特例,孫一信觀察:「普遍來看,多數縣市免稅地的公告現值都比應稅地高,地方政府就是用這個巧門拉高縣市的平均值,美化自己和全國的最終帳面數字。」

土地稅制複雜,應統一回歸市場價格

台灣畸形的土地稅制,就是在這樣的人為操作下失真,也直接造成地方政府的財政壓力。

花敬群就說:「因為我們不是財政自治,所以地方也沒有調高壓力。開會的時候,地政局就提出了四個方案,而且地方政府已經『建議』委員會要選擇調升幅度最低的方案。他的考量不是單純的專業,政治判斷壓過了專業判斷。」這樣下去,「因為持有成本很低,台灣空屋、囤屋、囤地的情況會越來越嚴重。大家都卯起來放在那邊不用嘛!農地的囤地炒作,勢必會更加劇烈。」花敬群說。

這也是為什麼,最近學者和民間團體對於土地稅制的動作越來越大。十一月十日,超過三十位的產、官、學人士連署,共同發表「台灣土地宣言」。共同召集人之一、中國土地改革協會理事長卓輝華指出,現在土地稅制過於複雜,未來公告土地現值、公告地價等,應該統一為一個符合市場實際行情的價格,才能達到公平。花敬群也指出,各縣市首長應該拿出魄力,不要向政治力量低頭,「不要再亂搞下去!」

位於汐止秀山路的一塊空地,登記為農地,公告現值竟是市價的三倍,凸顯土地稅制亂象。

原文網址:http://393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=557  

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