2016/04/14   issue 不動產稅改 

作者: 林旺根/中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長、德霖技術學院不動產經營系兼任副教授

帶動改革的火車頭,要縮手?

房屋稅的標準價格依規定應每3年重行評定1次,但過去的政府考量各種因素,大多僅就轄區內房屋之路段率作調整,因此房屋構造標準單價從1982年訂定後,一直沿用未加調整,導致課稅現值遠低於市價。簡單的說,以原有規定,一棟大樓房屋單價每坪不到2萬元,實際造價卻超過10萬元以上,5倍以上的差距,才會引起「養車比養屋難」之嘆。

因此,台北市最近幾年,針對房屋稅率先提出重要的改革,(一)自100年7月起首創對高級住宅加價課徵房屋稅(註1);(二)參酌相關之房屋價格指標,於103年7月1日開始實施新的(重行)評定房屋標準價格;(三)配合房屋稅條例修正自103年7月起,非自住房屋是依戶數多寡採差別稅率(註2),以期使空屋能充分釋出,落實居住正義。

上述作法其他縣市雖有跟進但效果大打折扣,截至104年12月31日止,台北市與其他部分縣市,平均調整幅度並不相同(台北市最高),且公告調整期間日及其適用的起算點亦有差異,除澎湖縣以建造執照核發日為準,其於大部分以使用執照核發日為準。而且,臺北市是全國唯一調高標準單價再加乘(1+路段率),多屋又採取最高的3.6%稅率。

104年01月14日蘋果報導某建商表示,同樣路段、同一坪數之房屋,只因分別於103 年7 月1 日前、後取得使用執照,每年要繳納房屋稅誇張的說會暴漲30 幾倍(註3)恐有違憲之虞。因此,有許多業者紛紛在不同場合(如會見柯P、議會陳情或招商說明會表達…)提出陳情,建議建商未售罄之餘屋,不能以囤房視之;地上權住宅及BOT建案也課以相同稅率,影響政府招商之推動;基於法律不溯及既往原則,新標準單價應以建造執照核發日為認定時點,並從105年房屋稅所屬徵期開始適用。

已公告調整房屋構造標準單價之縣市明細表
縣市別 實施日期 平均漲幅
台北市 103/07/01 1.6倍
宜蘭縣 101/07/01 1.16倍
104/07/01 0.4倍
新北市 103/07/01 1倍(自治條例尚未通過)
高雄市 103/07/01 0.81倍
苗栗縣 103/07/01 0.82倍
桃園市 104/07/01 0.60倍
澎湖縣 105/01/01 0.58倍
花蓮縣 105/07/01 0.92倍

報載,市府高層對上述的訴求,頗表認同,甚至如林欽榮副市長都表示「房屋稅高到讓都更推不下去」讓巢運開始懷疑柯P的「改變成真」會不會淪為「改變成天真」?

面對業者、議會與NGO的壓力,台北市政府應如何研修,值得令人關注,因此,本文擬就修正方向提以下分析與建議。

一、標準單價,應該統一標準

關於同樣路段、同一坪數之房屋,只因分別於103年7月1日前、後取得使用執照,差1天稅負即倍數增加,引發不公平聲浪。建議改已建造執照核發日起算乙節,個人認為是捨本逐末,未能釐清問題本質。

依據房屋稅條例第 11 條規定:「房屋標準價格,由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣 (市) 政府公告之:一、按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。前項房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。」準此,房屋得標準單價,無論新舊房屋,只要是房屋種類等級及地段增減率相同,理應是相同的價格,但台北市卻因財政部錯誤的行政指導「重行評定房屋標準單價,僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋」(註4),乃造成今天的困擾。解決之道,應該依財政部已重新規定,各地方政府評定房屋構造標準單價時,得視地方實際情形自行決定其適用原則(註5)。

因此,本文建議,應該全面廢止究標準單價,統一在新標準單價之下,考量其耐用年數、折舊標準予以調整,始為公允。

二、豪宅加價,符合量能課稅原則

有人說,現行豪宅係標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率,採路段率作為加項項目係考量各地區及各路段豪宅價值與其所處路段有緊密關聯性,遭質疑路段率有重覆課稅之虞。

本文認為,依據房屋稅條例第 11 條第 1項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素的範圍之內,考量地方實際情形,制定房屋類型級別之判別標準,按房屋質量是否明顯高於一般情形,區分高級住宅及一般住宅,並於法定事項及合理之範圍內,依相關價格因素分別評定其房屋標準價格,以符「量能課稅」及「稽徵經濟」之規範意旨,於法即無不合。因此,與法律保留原則及租稅法定主義並無違悖,已經最高法院104年4月份庭長法官聯席會議決議在案,除非大法官宣告違憲,否則,應給予尊重予肯定。

三、都更後變豪宅,豈可另創差別待遇

據悉,台北市府有議針對103年6月30日前取得建造執照或已參與都市更新者,依建造執照核發日或都市更新事業計畫核定發佈日認定適用原標準單價,餘依使用執照核發日或房屋建造完成日認定適用新標準單價。

本文認為新、舊標準單價不應同時並存,已如前述。而透過都市更新條例的程序完成,與一般新建的房屋,本來就毫無差異,且依都市更新條例尚有諸多 (地價稅、房屋稅及土地增值稅等) 的租稅減免,比較一般新建房屋,占盡好處。市府首長,實在不應該以免影響民眾參與都更意願及本市都更政策之推動為由,再給予特例。

四、其他建議

 (一) 關於以BOT或設定地上權開發的房屋,對於實際居住之使用權人,相較於一般所有權住宅,在經濟上顯然處於相對弱勢,建議參照自益信託房屋的精神,將該使用權人視同房屋所有權人,如於符合自住房屋認定標準時,應准予按自住用稅率課徵房屋稅。

(二)關於建商未售罄餘屋的處理,考量起造人興建住宅房屋,主要目的係銷售,可增加房產市場之房屋供給,又興建完成後之待售期間,難認其為囤房,而且起造人新建住宅房屋,自取得使用執照後到設立房屋稅籍起課房屋稅期間,理論上即使售出也無法交屋,故可給予一定期間內(不能超過1年)未售出或未點交之空置者,准按2%稅率課徵房屋稅,至逾期未售出之房屋,則按非自住的其他住家用差別稅率課徵房屋稅。

結語

房屋稅制改革,視持有稅改革之一環,新制實施未久,如不當修正走回原點,恐與落實居住正義、租稅正義的精神有悖,但因新制,牽連無辜者,本文也贊同適當、合理之調整,俾符合量能課稅之意旨。

◆註1:原採逐「棟」後改按「戶」認定,以建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等八大標準,且房地總價8,000萬元以上、每坪單價100萬元以上或每戶面積達80坪以上,及每棟房屋符合上述要件之戶數達70%以上者,列入高級住宅,按其所處地點之路段率加價課徵房屋稅。亦即,高級住宅之房屋現值=核定單價【即房屋構造標準單價×(1+路段率+各項加減項之加減率)±樓板超高、偏低價】×(1-折舊年數×折舊率)×街路等級調整率×面積。

註2:2014年6月4日公布生效,修正重點為自住或公益出租人出租使用之房屋,按稅率1.2%課徵,其餘非自住之住家用房屋法定稅率由1.2%至2%提高為1.5%至3.6%,另將供私人醫院、診所及自由職業事務所使用之房屋稅率由1.5%至2.5%提高為3%至5%。主要是提高非自住房屋之稅負,台北市納稅人持有非自住房屋在2戶以下者稅率為2.4%;持有3戶以上者稅率為3.6%。

註3:經分析,103年7 月1 日以後取得使用執照之高級住宅,按新標準單價假設以平均漲幅為1.6倍、路段率加價300%且以持有本市非自住房屋3 戶以上適用3.6%稅率(是原稅率1.2%的3倍)計算之房屋稅額,與100 年7 月1 日未實施高級住宅加價課徵房屋稅以前,採舊標準單價且適用1.2%稅率計算之房屋稅額比較(160%*300%*300%=14.4倍)之結果。

註4:財政部99/02/26台財稅字第09800596590號函。

註5:財政部2014.11.05台財稅字第10304636460號令規定,參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定,房屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣(市)政府自行訂(擬)定之規定,各地方政府評定房屋構造標準單價時,得視地方實際情形自行決定其適用原則。而不再適用99/02/26函。

原文網址:http://393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=560

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