2016-04-21 14:45:54 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

台灣房地產走過五大循環,長達十一年多頭走勢,終於在2014年Q4劃下句點,很多專家預言台灣房市將邁向八到十年寒冬期,他們認為房市走過十一年多頭,經濟成長表現不佳,未來房地產市場需要八年以上的盤跌才能消化過去的漲幅。

台灣房價雖進入反轉緩跌時期,但並無泡沫危機,主因是投資客早於2012年開始逐步撤場,加上資金寬鬆與利率偏低,賣方斷頭案件不多,沒有引起恐慌性殺盤,因此形成房價軟著陸的緩跌現象,至於未來房市會不會邁向十年寒冬,個人樂觀認為不太可能。

房價跌勢明確,購屋氛圍也不同。 圖/報系資料照

引述1990~2000年房市盤整期,印證未來房市「十年寒冬」,說法值得商榷!

很多專家學者引述,因為1989年Q3之前房市七年景氣過熱,導致1990年到2000年的房市走入「十年寒冬期」,這說法值得商榷,以1990年~2000年房市是處於脫離谷底後的盤整期,並非「十年寒冬期」,1989年夏天,房市結束7年多頭反轉直下,到1990年冬天房市一年半快速跌幅趨近三成,市場就此落底。

當時北市成屋均價每坪約19萬,從1990年到2000年這十年間房價持續在谷底之上盤整約十年,這十年房價盤穏,起伏不大,並非一般專家所說的房市寒冬期,反而這十年間,台灣經濟景氣表現極佳,資訊產業蓬勃發達,房市交易量活絡,房地產年交易量最高曾逼近50萬戶,房仲業更如雨後春筍大展門店。

除了亞太金融風暴那兩三年因部分建商判斷錯誤,大量推案導致受傷較重外,可以説這十年間房地產是處於價穩量活絡的時期,2000年北市成屋每坪均價約22萬,仍高於1990年的谷底價,北市預售屋走勢也是由1990年均價30萬到2001年均價35萬,這段期間,只有中南部在1997年到2000年跌幅較大。從房市景氣觀點,這十年間房地產交易量活絡且價格盤穩是個好現象,以「十年寒冬」形容的説法值得商榷。

倒是這十年經濟成長率表現突出,資訊代工業蓬勃發展,的確累積了很多台灣社會財富,才會有2003年以後最近這十一年的多頭行情。

央行出手「打房」這幾年,不少區房價下跌。 圖/報系資料照

從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向,分析房地產未來漲跌走勢:

對於這一波房價反轉後,台灣房地產何時落底?專家眾說紛紜,有人說五年,有人喊八年,更有人看壞未來寒冬十年,到底如何判斷房市的未來走勢?

從基本面、技術循環面、政策消息面等三大面向分析未來房地產走勢:

(一)基本面:主導房價合理走勢的因素

基本面包括:市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動(利率、稅率、匯率)、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨漲、資金匯流…等。

目前基本面有利於房市的因素有:利率持續走低,資金持續寬鬆。不利因素有:兩岸政經局勢緊繃、經濟成長衰退、房價所得比仍高、股市房市交易量萎縮。

(二)技術循環面:主導房市景氣興衰的循環趨勢

技術循環面是指,市場的景氣循環一定有漲有跌,技術線型必然有擴張期、高峰期、谷底期之景氣興衰,因而市場漲跌會呈現出技術循環的週期。技術循環概分為:初升段、主升段、末升段、反轉階段等四大變化階段。

目前技術循環面最不利於房市,原因是房價走過十一年多頭,需要三年時間走完下降趨勢線,從2015年開始正式下跌,需要到2017年才能讓房價完全止跌。

(三)政策與消息面:主導房價反彈向上或反轉向下的走勢

政策與消息面涵蓋因素包括:兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或鬆綁、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。

政策消息面目前有利因素是:政府打房鬆綁、央行限貸鬆綁、新政府振興經濟心態濃厚。不利因素是:居住痛苦指數與民怨仍高,除非百業蕭條,政策不敢推動太大利多於房市。

台灣房市於2014年反轉後,未來的價量走勢預測:

針對這波房市自2014年底反轉為空後,房市的價量變化與市場走勢,逐年提出獨特的分析與觀點如下:

(一)2015年交易量先見底

房市交易量萎縮至SARS以來之新低點,房仲業經營艱困,深陷於生死門之間,倒店潮未止,整併潮湧起,這是建商與房仲業最辛苦的一年。

(二)2016年市場殺價取量

建商開始尋找逃生門,部分小建商開始拋售土地與新成屋,口袋深的建商,處於觀望階段,但餘屋存貨多的建商,價格也會逐漸下降,下半年到明年上半年,市場會出現殺價取量現象。

(三)2017年Q4房價落底

2017年新政府面對政經局勢艱困,將受不了經濟蕭條威脅,開始建構防火安全門,頻頻釋放政策小利多,因此,遞延已久的買盤逐漸進場,房價到Q4應會落底止跌。

(四)2018年~2019年市場回關基本面

房市落底後暫時不會強勁反彈回升,市場回歸基本面,依經濟成長現況盤整,交易量能將逐漸回溫。

(五)2020年~房市另一循環起點的關鍵年

2020年又逢總統改選,政治與政策變動較大的一年,也是下一波房市回升或續盤的關鍵年。

2017年Q4房價落底,未來房市將不會邁向【十年寒冬】

房市將於2017年Q4落底,這是我在2014年底房市轉空後,就一直秉持的預測觀點,到目前為止看法一直沒變,主要有五點理由:

(一) 歷經三年供需調整,消化一些投資性產品與假性需求產品。

(二) 房價跌幅達25%以上,不良資產湧現,金融機構風險提高,政府會設法為金融業解危。

(三) 房價下降趨勢技術面達到一定跌幅滿足點後,市場價格將獲得支撐

(四) 經濟不振,百業蕭條,新政府受不了,會頻頻釋放房市利多

(五) 積壓近四年(2014~2017年)自住買盤與換屋族受不了等待,遞延性買盤會逐漸進場,市場開始止跌回穩。

最後,房價長期會隨經濟成長的基本面同步起伏,當經濟成長率為2%時,房價就可能有3%漲幅的潛力,因此,當房市在2017年落底後,房價雖仍無法快速回升,但也會處於谷底之上盤整,除非台灣經濟基本面持續走向負成長,否則,房市【十年寒冬】的說法將不可能成立。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1644489

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