2016-04-27 07:37:26 聯合報 安泓投資投資總監楊書健

安泓投資投資總監楊書健

 

 

三月來台拜訪客戶,因應推廣新書,我在輔仁和台北大學舉辦講座。我的演講主旨是不動產投資信託(REITs)的基礎,這一代的台灣大學生,跟香港大學生一樣,學會獨立思考,問了不少好問題,也引發我深入思考,受益良多。

房託的形態是以收租業務為主的信託,法律規定,房託每年需將淨收入以股息方式派發,換取政府提供房託的稅務優惠。一般來說,房託的管理者分為兩種,一是獨立於房託外的管理公司,二是房託直接任命的管理團隊。縱觀國外發展,都逐漸從第一種形態過渡到第二種,使管理團隊和股東的利益一致,也增加管理自由度。

在以上發展中,還漏了信託人的地位。房託的法律形式是信託,所以需要信託人代表股東持有資產。在大部份的國家,信託人的權力是被動的,當管理人做出投資決策,信託人只要透過現有機制,審視決策是否遵循程序,沒有權力和責任更改決策。因此多數國家的信託人在房託管理中,角色透明。

但在台灣,信託人的權力較大,可以駁回管理者的投資決策。這個決策權,原意是進行制衡,使管理者的投資決策更透明審慎。但一旦權力分配失衡,造成議而不決之實,反而使台灣房託發展緩慢,多年來鮮少收購。

相反地,其他地區的優質房託,都會不斷透過收購新資產、發展新計劃,及賣出弱勢資產,來更新投資組合,提升整體價值。根據我們的長期調查,房託的股息平均每年上升9%,改善投資組合,就創造一半的成長。因此長期缺乏收購,反而降低長期持股的好處,對股東並非有利。

另外,台灣房巿近十年都處於上升軌道,租金回報率長期偏低,加上房託發展不順暢,更使部份房託處於弱勢。台灣房託最盛行的時候,共有9支房託,後來卻只剩下4支,另外5支都被私有化了。

在台灣房託市場,我認為可能要靜待巿況轉變,至房市回軟、商用房地產的供應增加,或不同類型的商用房地產逐漸成型,催生更專業的單一房地產業者,例如物流地產或數據中心的專家後,房託吸納房產的能力才有機會超越私人巿場,開啟下一波發展。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1655912

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